Американский рынок жилья этим летом вступил в очередной нестабильный период. В июле наблюдалось снижение продаж новопостроенных односемейных домов, которое на бумаге выглядит незначительным, но свидетельствует о более глубоком упадке рынка. Министерство торговли сообщило, что покупки новых домов упали на 0,6% до годового показателя в 652 000 единиц. На первый взгляд это может не показаться драматичным, но эта цифра приобретает большее значение, если сравнить ее с сильным повышением показателей предыдущего месяца, которое временно возродило надежды на то, что покупатели вновь проявят интерес к рынку.
Речь здесь идет не о показателях за один месяц, а о стойком торможении высоких ставок по ипотечным кредитам и охлаждении экономики, которое их окружает. Даже несмотря на то, что процентные ставки немного снизились по сравнению с зимними пиковыми значениями, они по-прежнему остаются значительно выше комфортного уровня для средних семей. Заработные платы просто не поспевают за ними. Пара, которая сегодня ищет скромный дом, часто сталкивается с тем же шоком от цен, который вытолкнул их с рынка шесть или двенадцать месяцев назад. То, что должно было бы стать поводом для радости — подписание контракта на покупку первого дома — вместо этого превратилось в борьбу с доступностью, которая слишком часто заканчивается разочарованием.
В региональном разрезе картина неоднородна. Продажи остались стабильными на северо-востоке, немного выросли на западе, но резко упали на юге и среднем западе. Эта неоднородность показывает, насколько хрупким на самом деле является спрос. Продажа нового дома — это не только кирпичи и древесина; она отражает то, верят ли семьи в стабильность своих рабочих мест, верят ли они, что инфляция не съест их зарплаты, считают ли они, что риск взять на себя тридцатилетний долг того стоит. В настоящее время многие отступают.
Экономисты не приукрашивают ситуацию. По общему мнению, рынок жилья будет оставаться слабым до конца года. Некоторые возлагают надежды на снижение ставок Федеральной резервной системой в сентябре, что может сделать кредиты немного дешевле, но этот оптимизм сдерживается осторожной позицией ФРС. Джером Пауэлл признал риски для рынка труда, но инфляция остается тенью, нависающей над каждым обсуждением политики. Пока центральный банк не даст более четких сигналов, покупатели жилья вынуждены гадать — и часто предпочитают ждать.
Последствия этого уже заметны. Застройщики снижают цены, чтобы привлечь колеблющихся покупателей, а запасы непроданных домов приближаются к уровням, невиданным со времен финансового кризиса. Цены на новые дома снизились — средняя стоимость продаж сейчас почти на 6% ниже, чем в прошлом году. Это может показаться облегчением для покупателей, но падение цен также сигнализирует о том, что рынок находится под давлением, и застройщики и продавцы уступают позиции, чтобы просто продолжить сделки.
На данный момент наиболее активной частью рынка являются дома по цене ниже 500 000 долларов, в то время как более дорогие объекты недвижимости дольше остаются на прилавке. Темпы строительства несколько улучшились, однако количество построенных, но непроданных домов достигло шестнадцатилетнего максимума, что свидетельствует о том, что застройщики опережают спрос. Устранение этого отставания займет время, и до тех пор оно, вероятно, будет сдерживать любое восстановление цен на новые дома.
Таким образом, лето заканчивается с застоявшимся рынком жилья: он не рушится, но и не восстанавливается. Семьи остаются настороженными, строители становятся осторожными, а ФРС держит в руках ключ к следующему шагу. Цифры могут меняться от месяца к месяцу, но в целом рынок ждет облегчения, которое, похоже, никогда не наступит.