Что-то изменилось. После многих лет головокружительного роста цен и безумных торгов, рынок жилья в США словно выдохнул — и, возможно, слишком сильно. Последние данные Intercontinental Exchange (ICE) рисуют картину, которая вызывает тревогу, если не сказать больше: более половины из 100 крупнейших рынков жилья страны зафиксировали падение цен на жилье ниже недавних пиковых значений.
Мы не говорим о полномасштабном крахе. По крайней мере, пока. Но в воздухе определенно чувствуется холодок — и он распространяется. В июне цены на жилье в стране выросли всего на 0,03% по сравнению с предыдущим месяцем с поправкой на сезонность. Это едва ли больше, чем погрешность округления. В годовом исчислении цены выросли на 1,3%, что является самым низким показателем за два года. Причем замедление неравномерно распределено. Особенно сильно это ощущается на рынке квартир, где цены за последний год упали на 1,4%. Напротив, цены на односемейные дома все еще растут — на 1,6% — но динамика явно спадает.
Из 100 крупнейших рынков страны 51 сейчас официально находится «ниже пика». И это не просто незначительное отставание: почти треть из них упали как минимум на 1% от своих максимумов. Это может не казаться катастрофическим, но когда речь идет о средних ценах на жилье в диапазоне от 400 000 до 700 000 долларов, даже небольшое падение означает потерю десятков тысяч долларов в виде собственного капитала.
За этим замедлением стоит знакомый злодей: ипотечные ставки. Средняя 30-летняя фиксированная ставка, колеблющаяся чуть ниже 7%, заставляет даже состоятельных покупателей дважды подумать. При таких уровнях доступность становится недостижимой. Ежемесячные платежи растут. Покупатели колеблются. Продавцы ждут. И в результате мы получаем рынок, который задыхается.
Последствия начинают проявляться — особенно в тех местах, где цены взлетели слишком высоко. Возьмем, к примеру, Остин, штат Техас. В этом мегаполисе, который включает Раунд-Рок и Сан-Маркос, средняя цена на жилье упала более чем на 100 000 долларов по сравнению с пиковым значением. Ситуация в Сан-Франциско не намного лучше. А во Флориде эта тенденция особенно сильно сказывается. Девять из десяти городов с самым резким падением цен в июне находились в «Солнечном штате». В Норт-Порт-Брэдентон-Сарасота и Кейп-Корал-Форт-Майерс стоимость жилья упала более чем на 50 000 долларов с пика в июне 2022 года.
На текущем рынке наблюдается странная двойственность. В некоторых районах, особенно на юге и западе, запасы жилья наконец-то начинают расти. Это должно помочь восстановить баланс. Но во многих городах предложение по-прежнему ограничено, и те немногие дома, которые выставлены на продажу, остаются недоступными для среднестатистических покупателей. Мы наблюдаем рынок, который не рушится, но и не функционирует. ICE назвала это «критической точкой перелома». Возможно, это вежливая формулировка.
Если ситуация останется такой же, мы можем оказаться в тупике, когда ни покупатели, ни продавцы не будут готовы (или не смогут) двигаться дальше. Цены не падают резко, но они постепенно снижаются, что достаточно, чтобы подорвать благосостояние, уверенность и миф о том, что недвижимость только растет в цене.
Пока что игра в ожидание продолжается. Покупатели следят за ставками. Продавцы следят за ценами. А остальные из нас наблюдают, как рынок балансирует на грани чего-то неопределенного.