El mercado inmobiliario de Berlín está desafiando las probabilidades mientras continúa atrayendo inversores a pesar de la caída de los precios en toda Alemania. La constante afluencia de residentes a la capital, junto con el retraso en la construcción de viviendas, ha provocado una escasez de viviendas que está elevando los alquileres. Esta escasez ha despertado el interés de inversores adinerados que buscan aprovechar el lucrativo mercado de alquiler.
Después de una breve caída tras las subidas de tipos, los precios de la vivienda en Berlín llevan cuatro meses consecutivos subiendo. Los datos del corredor inmobiliario online Immowelt muestran que Berlín fue la única ciudad importante de Alemania donde los costes de la vivienda crecieron más del 1% en el último trimestre de 2023, en contraste con las caídas en Frankfurt y Múnich.
Andreas Polter, que dirige el equipo de inversión residencial del gestor inmobiliario JLL en Berlín, destaca el atractivo de la ciudad para los inversores internacionales. Berlín ofrece perspectivas de nuevas subidas de alquileres, precios relativamente asequibles en comparación con otras capitales europeas y un gran mercado de alquiler. Sólo el 15% de los berlineses vive en casa propia, lo que lo convierte en un mercado atractivo para los inversores.
El repunte de los precios de la vivienda en Berlín se alinea con el de otras ciudades importantes que luchan contra la falta de oferta de vivienda. Estocolmo, por ejemplo, ha experimentado ocho meses consecutivos de aumentos interanuales en los precios de la vivienda. El mercado inmobiliario en varias ciudades europeas, incluidas Atenas, Madrid y Lisboa, también está mostrando ganancias.
Sin embargo, Berlín todavía enfrenta desafíos para satisfacer la demanda de viviendas asequibles. El fracaso del gobierno alemán en cumplir su promesa de construir 400.000 viviendas por año ha generado preocupaciones sobre un posible déficit de 750.000 apartamentos para 2025. El desajuste entre el crecimiento demográfico y la construcción de viviendas agrava la escasez de vivienda en Berlín.
Las tensiones en torno a la asequibilidad de la vivienda son altas en Berlín, especialmente en barrios de moda como Kreuzberg. En 2021, se aprobó un referéndum en el que se exigía a las autoridades expropiar a los grandes propietarios para aumentar el parque de viviendas públicas. Aunque la legislación fue revocada en los tribunales, afectó la oferta de propiedades de alquiler, lo que elevó aún más los alquileres. Como resultado, incluso a los hogares solventes les resulta cada vez más difícil conseguir apartamentos de alquiler adecuados.
La población de Berlín creció en más de 80.000 personas en 2022, con una importante afluencia de ucranianos que huían de la invasión rusa. Mientras tanto, la ciudad sólo construyó poco más de 17.000 nuevos apartamentos durante el mismo año, sin poder seguir el ritmo del crecimiento demográfico. Esta disparidad, junto con los mayores costes de financiación, ha creado oportunidades para que los grandes inversores adquieran propiedades de alquiler en Berlín.
Mientras que los precios de los edificios más antiguos, que a menudo tienen inquilinos con contratos más baratos y requieren costos de renovación sustanciales, continúan cayendo en Alemania, los proyectos de nueva construcción han registrado un ligero repunte. Esta divergencia ha hecho que los nuevos proyectos sean más atractivos para los inversores. Las empresas inmobiliarias cargadas con deudas de la era del dinero barato ahora están vendiendo propiedades para refinanciarlas, lo que contribuye aún más a la demanda de nuevas construcciones.
A pesar de los debates sobre expropiaciones e intervenciones en el mercado de alquiler, los inversores internacionales siguen considerando a Berlín como un destino de inversión de primer nivel, según Polter de JLL. El atractivo de la ciudad, con su creciente población, su potencial en el mercado de alquiler y sus precios relativamente asequibles en comparación con otras capitales europeas, la posiciona como un mercado lucrativo para los inversores.
A medida que el mercado inmobiliario de Berlín crece, es crucial que los responsables políticos aborden la escasez de viviendas y garanticen la disponibilidad de alojamiento asequible para todos los residentes. Sólo con medidas estratégicas y mayores esfuerzos de construcción podrá Berlín satisfacer la creciente demanda y mantener un mercado inmobiliario saludable.