O mercado imobiliário de Berlim está desafiando as probabilidades, pois continua a atrair investidores apesar da queda dos preços em toda a Alemanha. O fluxo constante de residentes para a capital, juntamente com o atraso na construção de casas, levou a uma escassez de habitação que está a aumentar as rendas. Esta escassez despertou o interesse de investidores endinheirados que procuram tirar partido do lucrativo mercado de arrendamento.
Depois de uma breve queda após os aumentos das taxas, os preços da habitação em Berlim têm subido durante quatro meses consecutivos. Dados do corretor imobiliário online Immowelt mostram que Berlim foi a única grande cidade alemã onde os custos das casas cresceram mais de 1% no último trimestre de 2023, em contraste com as descidas em Frankfurt e Munique.
Andreas Polter, que lidera a equipe de investimentos residenciais da gestora imobiliária JLL em Berlim, destaca o apelo da cidade para investidores internacionais. Berlim oferece perspectivas de novos aumentos de rendas, preços relativamente acessíveis em comparação com outras capitais europeias e um grande mercado de arrendamento. Apenas 15% dos berlinenses vivem em casa própria, o que torna este mercado atrativo para investidores.
A recuperação dos preços da habitação em Berlim está alinhada com outras grandes cidades que enfrentam a falta de oferta de habitação. Estocolmo, por exemplo, registou oito meses consecutivos de aumentos anuais nos preços da habitação. O mercado imobiliário em várias cidades europeias, incluindo Atenas, Madrid e Lisboa, também apresenta ganhos.
No entanto, Berlim ainda enfrenta desafios para satisfazer a procura de habitação a preços acessíveis. O fracasso do governo alemão em cumprir a sua promessa de construir 400.000 casas por ano levou a preocupações de um potencial défice de 750.000 apartamentos até 2025. O descompasso entre o crescimento populacional e a construção de casas está a agravar a escassez de habitação em Berlim.
As tensões em torno da acessibilidade da habitação são elevadas em Berlim, especialmente em bairros modernos como Kreuzberg. Em 2021, foi aprovado um referendo, exigindo que as autoridades expropriassem grandes proprietários para aumentar o parque habitacional público. Embora a legislação tenha sido derrubada em tribunal, ela impactou a oferta de imóveis para alugar, aumentando ainda mais os aluguéis. Como resultado, mesmo as famílias solventes têm cada vez mais dificuldade em garantir apartamentos de aluguer adequados.
A população de Berlim cresceu em mais de 80.000 pessoas em 2022, com um influxo significativo de ucranianos que fugiram da invasão russa. Entretanto, a cidade construiu apenas pouco mais de 17.000 novos apartamentos durante o mesmo ano, não conseguindo acompanhar o crescimento populacional. Esta disparidade, juntamente com custos de financiamento mais elevados, criou oportunidades para grandes investidores adquirirem propriedades para alugar em Berlim.
Enquanto os preços dos edifícios mais antigos, que muitas vezes têm inquilinos com contratos mais baratos e exigem custos de renovação substanciais, continuam a cair na Alemanha, os projetos de construção nova registaram um ligeiro aumento. Esta divergência tornou os novos projetos mais atrativos para os investidores. As empresas imobiliárias sobrecarregadas com dívidas da era do dinheiro barato estão agora a vender propriedades para refinanciar, contribuindo ainda mais para a procura de novas construções.
Apesar dos debates em torno da expropriação e das intervenções no mercado de arrendamento, os investidores internacionais ainda veem Berlim como um destino de investimento de primeira classe, de acordo com Polter da JLL. O apelo da cidade, com a sua população crescente, potencial de mercado de arrendamento e preços relativamente acessíveis em comparação com outras capitais europeias, posiciona-a como um mercado lucrativo para investidores.
À medida que o mercado imobiliário de Berlim cresce, é crucial que os decisores políticos resolvam a escassez de habitação e garantam a disponibilidade de alojamento a preços acessíveis para todos os residentes. Somente com medidas estratégicas e maiores esforços de construção é que Berlim poderá satisfazer a procura crescente e manter um mercado imobiliário saudável.