Il mercato immobiliare di Berlino sta sfidando le probabilità poiché continua ad attrarre investitori nonostante il crollo dei prezzi in tutta la Germania. Il costante afflusso di residenti nella capitale, unito al rallentamento nella costruzione di case, ha portato a una carenza di alloggi che sta facendo salire gli affitti. Questa carenza ha suscitato l’interesse degli investitori dalle tasche profonde che cercano di trarre vantaggio dal redditizio mercato degli affitti.
Dopo un breve calo seguito agli aumenti dei tassi, i prezzi delle case a Berlino sono in aumento per quattro mesi consecutivi. I dati del broker immobiliare online Immowelt mostrano che Berlino è stata l’unica grande città tedesca in cui i costi delle case sono cresciuti di oltre l’1% nell’ultimo trimestre del 2023, in contrasto con i cali di Francoforte e Monaco.
Andreas Polter, che guida il team di investimenti residenziali del gestore immobiliare JLL a Berlino, sottolinea l'attrattiva della città per gli investitori internazionali. Berlino offre prospettive di ulteriori aumenti degli affitti, prezzi relativamente convenienti rispetto ad altre capitali europee e un ampio mercato degli affitti. Solo il 15% dei berlinesi vive nella propria casa, rendendolo un mercato attraente per gli investitori.
La ripresa dei prezzi delle case a Berlino è in linea con quella di altre grandi città alle prese con la mancanza di offerta immobiliare. Stoccolma, ad esempio, ha visto otto mesi consecutivi di aumenti anno su anno dei prezzi delle case. Anche il mercato immobiliare in diverse città europee, tra cui Atene, Madrid e Lisbona, sta mostrando guadagni.
Tuttavia, Berlino deve ancora affrontare delle sfide per soddisfare la domanda di alloggi a prezzi accessibili. Il mancato rispetto della promessa del governo tedesco di costruire 400.000 case all’anno ha fatto temere un potenziale deficit di 750.000 appartamenti entro il 2025. Il divario tra crescita della popolazione e costruzione di case sta esacerbando la carenza di alloggi a Berlino.
Le tensioni sull'accessibilità economica degli alloggi sono elevate a Berlino, soprattutto nei quartieri alla moda come Kreuzberg. Nel 2021 è stato approvato un referendum che chiedeva alle autorità di espropriare i grandi proprietari terrieri per aumentare il patrimonio immobiliare pubblico. Sebbene la legislazione sia stata annullata in tribunale, ha avuto un impatto sull’offerta di immobili in affitto, facendo ulteriormente aumentare gli affitti. Di conseguenza anche le economie domestiche solvibili trovano sempre più difficile assicurarsi un appartamento in affitto adeguato.
La popolazione di Berlino è cresciuta di oltre 80.000 persone nel 2022, con un afflusso significativo di ucraini in fuga dall'invasione russa. Nel frattempo, nello stesso anno, la città ha costruito solo poco più di 17.000 nuovi appartamenti, non riuscendo a tenere il passo con la crescita della popolazione. Questa disparità, unita ai costi di finanziamento più elevati, ha creato opportunità per i grandi investitori di acquisire immobili in affitto a Berlino.
Mentre i prezzi degli edifici più vecchi, che spesso hanno inquilini con contratti più economici e richiedono ingenti costi di ristrutturazione, continuano a scendere in Germania, i progetti di nuova costruzione hanno registrato un leggero aumento. Questa divergenza ha reso i nuovi progetti più attraenti per gli investitori. Le società immobiliari gravate dai debiti derivanti dall’era del denaro a buon mercato stanno ora vendendo immobili per rifinanziarsi, contribuendo ulteriormente alla domanda di nuove costruzioni.
Nonostante i dibattiti sugli espropri e sugli interventi nel mercato degli affitti, gli investitori internazionali vedono ancora Berlino come una destinazione di investimento di prima classe, secondo Polter di JLL. L'attrattiva della città, con la sua popolazione in crescita, il potenziale del mercato degli affitti e i prezzi relativamente convenienti rispetto ad altre capitali europee, la posiziona come un mercato redditizio per gli investitori.
Con il boom del mercato immobiliare di Berlino, è fondamentale che i politici affrontino la carenza di alloggi e garantiscano la disponibilità di alloggi a prezzi accessibili per tutti i residenti. Solo con misure strategiche e maggiori sforzi edilizi Berlino potrà soddisfare la crescente domanda e mantenere un mercato immobiliare sano.