El mercado inmobiliario estadounidense ha entrado en otro capítulo difícil este verano. En julio se produjo un descenso en las ventas de viviendas unifamiliares de nueva construcción, una caída pequeña sobre el papel, pero que refleja un cansancio más profundo en el mercado. El Departamento de Comercio informó de que las compras de viviendas nuevas cayeron un 0,6 %, hasta alcanzar un ritmo anualizado de 652 000 unidades. A primera vista, puede que no parezca dramático, pero la cifra cobra más importancia si se compara con la fuerte revisión al alza del mes anterior, que había suscitado temporalmente la esperanza de que los compradores estuvieran recuperando algo de interés.
La cuestión aquí no son las cifras de un mes, sino el obstinado lastre de las altas tasas hipotecarias y el enfriamiento de la economía que las rodea. Aunque los tipos de interés han bajado ligeramente desde sus máximos invernales, siguen estando muy por encima de la zona de confort de las familias medias. Los salarios simplemente no han seguido el ritmo. Una pareja que busca una vivienda modesta hoy en día se enfrenta a menudo al mismo impacto que les empujó fuera del mercado hace seis o doce meses. Lo que debería ser un momento para celebrar —la firma del contrato de la primera vivienda— se ha convertido en una lucha por la asequibilidad que, con demasiada frecuencia, termina en decepción.
A nivel regional, el patrón es desigual. Las ventas se mantuvieron estables en el noreste, aumentaron ligeramente en el oeste, pero cayeron drásticamente en el sur y el medio oeste. Esa geografía desigual muestra lo frágil que es realmente la demanda. La venta de una vivienda nueva no se reduce a ladrillos y madera; refleja si las familias creen que sus puestos de trabajo son seguros, si confían en que la inflación no se comerá sus salarios, si creen que vale la pena asumir el riesgo de comprometerse a pagar una deuda durante treinta años. En este momento, muchos están dando marcha atrás.
Los economistas no lo endulzan. La opinión general es que el mercado inmobiliario seguirá débil durante el resto del año. Algunos ponen sus esperanzas en una bajada de tipos por parte de la Reserva Federal en septiembre, lo que podría abaratar ligeramente los préstamos, pero ese optimismo se ve atenuado por la postura cautelosa de la Fed. Jerome Powell ha reconocido los riesgos para el mercado laboral, pero la inflación sigue presente como una sombra en todos los debates sobre política monetaria. Hasta que el banco central envíe señales más claras, los compradores de viviendas se ven obligados a especular y, a menudo, optan por esperar.
Las repercusiones ya se están dejando sentir. Los constructores están bajando los precios para atraer a los compradores indecisos, y las existencias de viviendas sin vender se mantienen en niveles que no se veían desde antes de la crisis financiera. Los precios de las viviendas nuevas han bajado: la mediana de las ventas es ahora casi un 6 % inferior a la del año pasado. Esto puede parecer un alivio para los compradores, pero la caída de los precios también es señal de un mercado bajo presión, en el que tanto los constructores como los vendedores están cediendo terreno solo para mantener las transacciones en marcha.
Por ahora, la parte más activa del mercado son las viviendas de menor precio, por debajo de los 500 000 dólares, mientras que las propiedades de gama alta permanecen más tiempo en el mercado. El ritmo de la construcción ha mejorado ligeramente, pero el número de viviendas terminadas pero sin vender ha alcanzado su nivel más alto en dieciséis años, lo que indica que los constructores se están adelantando a la demanda. Eliminar ese exceso de oferta llevará tiempo y, hasta que lo haga, es probable que limite cualquier repunte en los precios de las viviendas nuevas.
Así pues, el verano termina con un sector inmobiliario que parece estancado: no se derrumba, pero tampoco se recupera. Las familias siguen mostrándose cautelosas, los constructores se vuelven prudentes y la Reserva Federal tiene la clave para el próximo movimiento. Las cifras pueden variar de un mes a otro, pero el panorama subyacente es el de un mercado que espera un alivio que parece no llegar nunca.