Цього літа американський ринок житла вступив у черговий неспокійний період. У липні спостерігалося зниження продажів новобудов односімейних будинків, яке на папері виглядає незначним, але свідчить про глибшу втому ринку. Міністерство торгівлі повідомило, що покупки нових будинків впали на 0,6% до річного темпу 652 000 одиниць. На перший погляд, це може не здаватися драматичним, але ця цифра має більшу вагу, якщо порівняти її з сильним переглядом у бік підвищення попереднього місяця, який тимчасово породив надії на те, що покупці знову починають проявляти інтерес.
Справа тут не в цифрах за один місяць, а в стійкому тиску високих ставок за іпотечними кредитами та охолодженні економіки, яке їх супроводжує. Навіть незважаючи на те, що процентні ставки дещо знизилися порівняно з зимовими піками, вони все ще залишаються значно вищими за комфортний рівень для середньостатистичних сімей. Заробітна плата просто не встигає за ними. Пара, яка сьогодні шукає скромне житло, часто стикається з тим самим шоком від цін, який шість або дванадцять місяців тому витіснив їх з ринку. Те, що мало б бути приводом для святкування — підписання договору на перше житло — замість цього перетворилося на боротьбу з доступністю, яка занадто часто закінчується розчаруванням.
У регіональному розрізі ситуація є неоднорідною. Продажі залишалися стабільними на північному сході, дещо зросли на заході, але різко впали на півдні та середньому заході. Така неоднорідність географії показує, наскільки насправді крихким є попит. Продаж нового будинку — це не лише цегла та деревина; він відображає те, чи вважають сім'ї свою роботу безпечною, чи вірять вони, що інфляція не з'їсть їхні зарплати, чи вважають вони, що ризик взяти на себе тридцятирічний борг того вартий. Зараз багато хто відмовляється від таких планів.
Економісти не прикрашають ситуацію. Загальна думка полягає в тому, що ринок житла залишатиметься слабким до кінця року. Дехто покладає надії на вересневе зниження ставок Федеральною резервною системою, що може дещо здешевити кредити, але цей оптимізм стримується обережною позицією ФРС. Джером Пауелл визнав ризики для ринку праці, проте інфляція залишається як тінь у кожній дискусії про політику. Доки центральний банк не дасть чіткіших сигналів, покупці житла залишаються в непевності — і часто вирішують почекати.
Вже помітні наслідки цього. Будівельники знижують ціни, щоб заманити вагаючихся покупців, а запаси непроданих будинків наближаються до рівнів, яких не було з часів фінансової кризи. Ціни на нові будинки впали — середня вартість продажу зараз майже на 6% нижча, ніж торік. Це може здатися полегшенням для покупців, але падіння цін також свідчить про тиск на ринок, де і будівельники, і продавці йдуть на поступки, щоб укласти угоди.
Наразі найактивнішою частиною ринку є будинки з ціною нижче 500 000 доларів, тоді як нерухомість вищого класу довше залишається на полицях. Темпи будівництва дещо покращилися, проте кількість завершених, але непроданих будинків зросла до найвищого рівня за шістнадцять років, що свідчить про те, що будівельники випереджають попит. Ліквідація цього відставання займе час, і до того часу це, ймовірно, обмежуватиме будь-яке відновлення цін на нові будинки.
Отже, літо закінчується в ситуації, коли сектор житла перебуває в стані застою: він не руйнується, але й не відновлюється. Сім'ї залишаються обережними, будівельники стають обережними, а ФРС тримає в руках ключ до наступного кроку. Цифри можуть змінюватися з місяця в місяць, але загальна картина така, що ринок чекає на полегшення, яке, здається, ніколи не настане.