De Amerikaanse huizenmarkt is deze zomer in een nieuw onrustig hoofdstuk beland. In juli daalde de verkoop van nieuwbouwwoningen, op papier een kleine daling, maar een die wijst op een diepere vermoeidheid in de markt. Het ministerie van Handel meldde dat de aankopen van nieuwe woningen met 0,6% zijn gedaald tot een jaarlijks tempo van 652.000 eenheden. Op het eerste gezicht lijkt dat misschien niet dramatisch, maar het cijfer krijgt meer gewicht wanneer het wordt afgezet tegen de sterke opwaartse bijstelling van de vorige maand, die tijdelijk de hoop had gewekt dat kopers weer wat meer interesse zouden krijgen.
Het gaat hier niet om de cijfers van één maand, maar om de hardnekkige remmende werking van hoge hypotheekrentes en de afkoelende economie die daarmee gepaard gaat. Ook al zijn de rentetarieven iets gedaald ten opzichte van hun piek in de winter, ze blijven ver boven het comfortniveau voor gemiddelde gezinnen. De lonen hebben gewoonweg geen gelijke tred gehouden. Een stel dat vandaag op zoek is naar een bescheiden woning, wordt vaak geconfronteerd met dezelfde sticker shock die hen zes of twaalf maanden geleden uit de markt heeft gedreven. Wat een moment van feest zou moeten zijn – het tekenen van een contract voor een eerste huis – is in plaats daarvan een worsteling geworden met de betaalbaarheid, die maar al te vaak in teleurstelling eindigt.
Regionaal gezien is het patroon ongelijkmatig. De verkoop bleef stabiel in het noordoosten, steeg licht in het westen, maar daalde sterk in het zuiden en het middenwesten. Die ongelijkmatige geografische spreiding laat zien hoe kwetsbaar de vraag werkelijk is. De verkoop van een nieuw huis gaat niet alleen over bakstenen en hout; het weerspiegelt of gezinnen geloven dat hun baan veilig is, of ze erop vertrouwen dat de inflatie hun salaris niet opslokt, of ze vinden dat het risico om zich voor dertig jaar te verbinden aan een lening de moeite waard is. Op dit moment trekken velen zich terug.
Economen nemen geen blad voor de mond. De consensus is dat de huizenmarkt de rest van het jaar zwak zal blijven. Sommigen vestigen hun hoop op een renteverlaging door de Federal Reserve in september, waardoor lenen iets goedkoper zou kunnen worden, maar dat optimisme wordt getemperd door de voorzichtige houding van de Fed. Jerome Powell heeft de risico's voor de arbeidsmarkt erkend, maar de inflatie blijft als een schaduw boven elke beleidsdiscussie hangen. Totdat er duidelijkere signalen komen van de centrale bank, blijven huizenkopers gissen – en kiezen ze er vaak voor om af te wachten.
De gevolgen daarvan zijn al merkbaar. Bouwers verlagen hun prijzen om aarzelende kopers te lokken en de voorraad onverkochte woningen schommelt rond niveaus die sinds de aanloop naar de financiële crisis niet meer zijn voorgekomen. De prijzen van nieuwe woningen zijn gedaald: de mediane verkoopprijs ligt nu bijna 6% lager dan vorig jaar. Dat klinkt misschien als een opluchting voor kopers, maar dalende prijzen duiden ook op een markt die onder druk staat, waar zowel bouwers als verkopers terrein prijsgeven om de verkoop op gang te houden.
Op dit moment is de markt het meest actief in het segment van goedkopere woningen onder de 500.000 dollar, terwijl duurdere woningen langer te koop staan. Het tempo van de bouw is enigszins verbeterd, maar het aantal voltooide maar onverkochte woningen is gestegen tot het hoogste niveau in zestien jaar, een teken dat bouwers voorlopen op de vraag. Het wegwerken van die achterstand zal tijd kosten, en totdat dat gebeurt, zal het waarschijnlijk een rem zetten op een herstel van de prijzen van nieuwe woningen.
De zomer eindigt dus met een huizenmarkt die vastzit: niet instortend, maar ook niet herstellend. Gezinnen blijven op hun hoede, bouwers worden voorzichtiger en de Fed heeft de sleutel in handen voor de volgende stap. De cijfers kunnen van maand tot maand veranderen, maar het onderliggende beeld is dat van een markt die wacht op verlichting die maar niet lijkt te komen.