لقد تغير شيء ما. بعد سنوات من الارتفاعات المذهلة في الأسعار وحروب المزايدة المحمومة، يبدو سوق الإسكان الأمريكي وكأنه قد انتهى للتو - وربما يكون ذلك صعبًا بعض الشيء. ترسم أحدث البيانات من بورصة إنتركونتيننتال (ICE) صورةً صادمةً، إن لم تكن مُقلقةً تمامًا: فقد شهد أكثر من نصف أكبر 100 سوق إسكان في البلاد انخفاضًا في أسعار المنازل إلى ما دون ذروتها الأخيرة.
نحن لا نتحدث عن انهيار كامل. على الأقل، ليس بعد. ولكن هناك بالتأكيد هدوءٌ في الأجواء - وهو ينتشر. في يونيو، ارتفعت أسعار المنازل الوطنية بنسبة 0.03% فقط عن الشهر السابق عند تعديلها وفقًا للعوامل الموسمية. وهذا بالكاد يزيد عن خطأ التقريب. على أساس سنوي، ارتفعت الأسعار بنسبة 1.3%، وهو أبطأ معدل في عامين. ولم يتوزع التباطؤ بالتساوي. فالشقق السكنية، على وجه الخصوص، تتأثر سلبًا، حيث انخفضت الأسعار بنسبة 1.4% خلال العام الماضي. في المقابل، لا تزال أسعار المنازل العائلية تحقق مكاسب - بنسبة 1.6% - لكن الزخم يتضاءل بوضوح.
من بين أكبر 100 سوق عقاري في البلاد، أصبح 51 سوقًا رسميًا "أقل من ذروتها". وهذا ليس مجرد انخفاض طفيف: فقد انخفض ما يقرب من ثلثها بنسبة 1% على الأقل عن أعلى مستوياتها. قد لا يبدو هذا كارثيًا، ولكن عندما يتعلق الأمر بأسعار المنازل المتوسطة التي تتراوح بين 400,000 و700,000 دولار أمريكي، فإن حتى الانخفاضات الطفيفة تُترجم إلى خسارة عشرات الآلاف من الدولارات من رأس المال.
وراء هذا التباطؤ يكمن عامل مألوف: أسعار الرهن العقاري. فمتوسط سعر الفائدة الثابت لمدة 30 عامًا، الذي يقترب من 7%، كافٍ لإعادة التفكير حتى في قدرة المشترين الميسورين على تحمل التكاليف. عند هذه المستويات، تنهار القدرة على تحمل التكاليف. وتتضخم الأقساط الشهرية. ويتردد المشترون. ويتمسك البائعون. وما تبقى هو سوق يلهث بحثًا عن الهواء.
بدأت الآثار تظهر - لا سيما في الأماكن التي ارتفعت فيها الأسعار بشكل حاد. لنأخذ أوستن، تكساس، على سبيل المثال. شهدت المنطقة الحضرية - التي تضم راوند روك وسان ماركوس - انخفاضًا في متوسط أسعار المنازل بأكثر من 100,000 دولار أمريكي عن ذروتها. ولا يختلف وضع سان فرانسيسكو كثيرًا. وفي فلوريدا، بدأ هذا الاتجاه يتفاقم. فقد كانت تسع من المدن العشر التي شهدت أكبر انخفاض في الأسعار في يونيو في ولاية صن شاين. وفي نورث بورت-برادنتون-ساراسوتا وكيب كورال-فورت مايرز، انخفضت قيم المنازل بأكثر من 50,000 دولار أمريكي منذ أن بلغت ذروتها في يونيو 2022.
هناك ازدواجية غريبة في السوق الحالية. ففي بعض المناطق - لا سيما في الجنوب والغرب - بدأ مخزون المساكن في الارتفاع أخيرًا. ومن المفترض أن يُسهم ذلك في تحقيق التوازن. ولكن في العديد من المدن، لا يزال العرض محدودًا، ولا تزال المنازل القليلة المعروضة للبيع بعيدة عن متناول المشترين العاديين. نشهد سوقًا لا ينهار، ولكنه أيضًا لا يعمل بكفاءة. وصفته شركة ICE بأنه "نقطة تحول حاسمة". ربما يكون هذا وصفًا مهذبًا.
إذا استمرت الأمور على هذا المنوال، فقد نتجه نحو حالة جمود - حيث لا يرغب المشترون ولا البائعون في التحرك (أو لا يستطيعون). الأسعار لا تنهار بشكل حاد، لكنها تنخفض ببطء، بما يكفي لتقليص الثروة والثقة، وخرافة أن العقارات لا ترتفع إلا.
في الوقت الحالي، لا تزال لعبة الانتظار مستمرة. المشترون يراقبون الأسعار. البائعون يراقبون الأسعار. ونحن جميعًا نراقب السوق وهو يتأرجح على حافة المجهول.