Algo mudou. Após anos de aumentos vertiginosos nos preços e guerras frenéticas de licitações, o mercado imobiliário dos EUA parece ter exalado — e talvez um pouco demais. Os dados mais recentes da Intercontinental Exchange (ICE) pintam um quadro preocupante, se não totalmente alarmante: mais da metade dos 100 principais mercados imobiliários do país viram os preços das casas caírem abaixo dos seus picos recentes.
Não estamos a falar de um colapso total. Pelo menos, ainda não. Mas há definitivamente um ar frio no ar — e está a espalhar-se. Em junho, os preços nacionais das casas subiram apenas 0,03% em relação ao mês anterior, quando ajustados pela sazonalidade. Isso é pouco mais do que um erro de arredondamento. Numa base anual, os preços subiram 1,3%, a taxa mais lenta em dois anos. E a desaceleração não está distribuída uniformemente. Os condomínios, em particular, estão a sentir o peso, com os preços a caírem 1,4% no último ano. Em contrapartida, as casas unifamiliares ainda estão a obter ganhos — um aumento de 1,6% — mas o impulso está claramente a diminuir.
Dos 100 maiores mercados do país, 51 estão agora oficialmente «abaixo do pico». E não é por pouco: quase um terço deles caiu pelo menos 1% em relação aos seus máximos. Isso pode não parecer catastrófico, mas quando se lida com preços médios de casas na faixa de US$ 400.000 a US$ 700.000, mesmo pequenas quedas se traduzem em dezenas de milhares de dólares em perda de patrimônio líquido.
Por trás dessa desaceleração está um vilão familiar: as taxas de hipoteca. Oscilando um pouco abaixo de 7%, a taxa fixa média de 30 anos é suficiente para fazer até mesmo compradores abastados pensarem duas vezes. Nesses níveis, a acessibilidade desaparece. Os pagamentos mensais disparam. Os compradores hesitam. Os vendedores esperam. E o que resta é um mercado que está a sufocar.
Os efeitos estão a começar a aparecer — especialmente em locais onde os preços subiram um pouco demais. Veja Austin, no Texas, por exemplo. A área metropolitana — que inclui Round Rock e San Marcos — viu os preços médios das casas caírem mais de US$ 100.000 em relação ao pico. A história de São Francisco não é muito melhor. E na Flórida, a tendência está a bater forte. Nove das dez cidades com as maiores quedas de preços em junho ficavam no Estado do Sol. Em North Port-Bradenton-Sarasota e Cape Coral-Fort Myers, os valores das casas caíram mais de US$ 50.000 desde o pico em junho de 2022.
Há uma dualidade estranha no mercado atual. Em algumas áreas — particularmente no sul e no oeste — o estoque de imóveis finalmente está começando a aumentar. Isso deve ajudar a trazer equilíbrio. Mas em muitas cidades, a oferta ainda é escassa, e as poucas casas à venda continuam fora do alcance dos compradores médios. Estamos vendo um mercado que não está a entrar em colapso, mas também não está realmente a funcionar. O ICE chamou isso de “um ponto de inflexão crítico”. Isso pode ser uma forma educada de dizer.
Se as coisas continuarem assim, poderemos estar a caminhar para um impasse — em que nem os compradores nem os vendedores estão dispostos (ou são capazes) de agir. Os preços não estão a cair de forma dramática, mas estão a baixar gradualmente, o suficiente para minar a riqueza, a confiança e o mito de que o mercado imobiliário só sobe.
Por enquanto, o jogo de espera continua. Os compradores estão de olho nas taxas. Os vendedores estão de olho nos preços. E o resto de nós está a observar o mercado balançar à beira de algo incerto.