Er is iets veranderd. Na jaren van duizelingwekkende prijsstijgingen en uitzinnige biedingswedstrijden lijkt de Amerikaanse huizenmarkt even op adem te komen – en misschien wel iets te hard. De meest recente gegevens van Intercontinental Exchange (ICE) schetsen een ontnuchterend, zo niet ronduit alarmerend beeld: in meer dan de helft van de 100 grootste huizenmarkten van het land zijn de huizenprijzen onder hun recente piek gezakt.
We hebben het niet over een volledige crash. Tenminste, nog niet. Maar er hangt zeker een kilte in de lucht – en die verspreidt zich. In juni stegen de nationale huizenprijzen met slechts 0,03% ten opzichte van de vorige maand, gecorrigeerd voor seizoensinvloeden. Dat is nauwelijks meer dan een afrondingsfout. Op jaarbasis stegen de prijzen met 1,3%, het laagste percentage in twee jaar. En de vertraging is niet gelijkmatig verdeeld. Vooral appartementen voelen de druk, met een prijsdaling van 1,4% in het afgelopen jaar. Daarentegen boeken eengezinswoningen nog steeds winst – een stijging van 1,6% – maar het momentum neemt duidelijk af.
Van de 100 grootste markten in het land bevinden 51 zich nu officieel “onder het hoogtepunt”. En dat is niet zomaar een klein verschil: bijna een derde van deze markten is met minstens 1% gedaald ten opzichte van hun hoogtepunt. Dat klinkt misschien niet catastrofaal, maar als je te maken hebt met gemiddelde huizenprijzen tussen de 400.000 en 700.000 dollar, betekent zelfs een kleine daling een verlies van tienduizenden dollars aan eigen vermogen.
Achter deze vertraging schuilt een bekende boosdoener: de hypotheekrente. Met een gemiddelde van bijna 7% is de gemiddelde 30-jarige vaste rente hoog genoeg om zelfs welgestelde kopers aan het twijfelen te brengen. Op dat niveau is de betaalbaarheid verdwenen. De maandelijkse betalingen lopen op. Kopers aarzelen. Verkopers houden vast. En wat overblijft is een markt die naar adem snakt.
De gevolgen beginnen zichtbaar te worden, vooral op plaatsen waar de prijzen iets te hoog zijn gestegen. Neem bijvoorbeeld Austin, Texas. In het stedelijke gebied, dat Round Rock en San Marcos omvat, zijn de gemiddelde huizenprijzen met meer dan 100.000 dollar gedaald ten opzichte van hun hoogtepunt. Het verhaal van San Francisco is niet veel beter. En in Florida is de trend extra hard voelbaar. Negen van de tien steden met de sterkste prijsdalingen in juni lagen in de Sunshine State. In North Port-Bradenton-Sarasota en Cape Coral-Fort Myers zijn de huizenprijzen met meer dan 50.000 dollar gedaald sinds de piek in juni 2022.
Er is een vreemde dualiteit in de huidige markt. In sommige gebieden – met name in het zuiden en westen – begint het woningaanbod eindelijk te stijgen. Dat zou moeten helpen om het evenwicht te herstellen. Maar in veel steden is het aanbod nog steeds krap en blijven de weinige huizen die te koop staan buiten het bereik van de gemiddelde koper. We zien een markt die niet instort, maar ook niet echt functioneert. ICE noemde het “een cruciaal omslagpunt”. Dat is misschien nogal beleefd uitgedrukt.
Als de situatie zo blijft, kunnen we afstevenen op een patstelling, waarbij noch kopers noch verkopers bereid (of in staat) zijn om te handelen. De prijzen dalen niet op dramatische wijze, maar ze zakken wel langzaam, net genoeg om het vermogen, het vertrouwen en de mythe dat onroerend goed alleen maar in waarde stijgt, te ondermijnen.
Voorlopig gaat het afwachten door. Kopers houden de rente in de gaten. Verkopers houden de prijzen in de gaten. En de rest van ons kijkt toe hoe de markt balanceert op de rand van iets onzekers.