Bir şeyler değişti. Yıllar süren baş döndürücü fiyat artışları ve çılgın teklif savaşlarının ardından, ABD konut piyasası sanki yeni nefes almış gibi -ve belki de biraz fazla sert. Intercontinental Exchange'den (ICE) gelen son veriler, tamamen endişe verici olmasa da iç karartıcı bir tablo çiziyor: Ülkenin en büyük 100 konut piyasasının yarısından fazlasında konut fiyatları son zirvelerinin altına düştü.
Tam bir çöküşten bahsetmiyoruz. En azından henüz değil. Ama havada kesinlikle bir serinlik var ve bu serinlik yayılıyor. Haziran ayında, ulusal konut fiyatları mevsimsellik dikkate alınarak ayarlandığında bir önceki aya göre sadece %0,03 arttı. Bu, yuvarlama hatasından biraz daha fazlası. Yıllık bazda fiyatlar %1,3 arttı; bu, son iki yılın en düşük oranı. Ve bu yavaşlama eşit olarak dağılmıyor. Özellikle konutlar, fiyatların geçen yıl %1,4 düşmesiyle ağırlığı hissediyor. Buna karşılık, müstakil evler hâlâ kazanç elde ediyor (%1,6 artış), ancak ivme açıkça zayıflıyor.
Ülkenin en büyük 100 pazarından 51'i artık resmen "zirvenin altında". Ve bu sadece kıl payı değil: neredeyse üçte biri zirvelerinden en az %1 düştü. Bu kulağa felaket gibi gelmeyebilir, ancak 400.000-700.000 dolar aralığındaki ortalama konut fiyatlarıyla uğraşırken, küçük düşüşler bile on binlerce dolarlık öz sermaye kaybına dönüşüyor.
Bu yavaşlamanın arkasında tanıdık bir kötü adam var: ipotek faiz oranları. %7'nin hemen altında seyreden ortalama 30 yıllık sabit faiz oranı, varlıklı alıcıları bile bir kez daha düşünmeye sevk ediyor. Bu seviyelerde, satın alma gücü sıfıra iniyor. Aylık ödemeler balon gibi şişiyor. Alıcılar tereddüt ediyor. Satıcılar ise direniyor. Geriye ise nefes nefese kalmış bir pazar kalıyor.
Etkiler kendini göstermeye başlıyor; özellikle de fiyatların güneşe biraz fazla yaklaştığı yerlerde. Örneğin Austin, Teksas'ı ele alalım. Round Rock ve San Marcos'u da içeren metropol bölgesinde, ortalama konut fiyatları zirveden 100.000 dolardan fazla düştü. San Francisco'nun durumu da pek farklı değil. Florida'da da bu eğilim sert bir şekilde hissediliyor. Haziran ayında en sert fiyat düşüşlerini yaşayan on şehirden dokuzu Güneşli Eyalet'teydi. Kuzey Port-Bradenton-Sarasota ve Cape Coral-Fort Myers'ta konut fiyatları, Haziran 2022'deki zirveden bu yana 50.000 dolardan fazla düştü.
Mevcut piyasada tuhaf bir ikilik var. Bazı bölgelerde, özellikle Güney ve Batı'da, konut stoğu nihayet artmaya başlıyor. Bu, dengeyi sağlamaya yardımcı olmalı. Ancak birçok şehirde arz hâlâ kısıtlı ve satılık birkaç ev, ortalama alıcılar için erişilemez durumda. Çökmeyen, ancak gerçekten de işlemeyen bir piyasa görüyoruz. ICE buna "kritik bir dönüm noktası" adını verdi. Bu, kibarca söylemek olabilir.
İşler bu şekilde devam ederse, ne alıcıların ne de satıcıların hareket etmeye istekli (veya muktedir) olmadığı bir durma noktasına doğru ilerliyor olabiliriz. Fiyatlar dramatik bir şekilde düşmüyor, ancak serveti, güveni ve gayrimenkulün sadece yükseleceği efsanesini aşındıracak kadar düşüyor.
Şimdilik bekleme oyunu devam ediyor. Alıcılar faiz oranlarını, satıcılar fiyatları izliyor. Geri kalanımız ise piyasanın belirsiz bir uçurumun kenarında sallanmasını izliyoruz.