有些事情發生了變化。經過多年令人眼花撩亂的價格攀升和瘋狂的競標戰，美國房市感覺就像剛呼出一口氣 - 也許是有點太用力了。洲際交易所(ICE)的最新資料顯示，美國前100大房地產市場中，超過半數的房地產市場房價已滑落至近期的峰值以下，即使不是令人憂心忡忡，也不免令人唏噓。
我們說的不是全面崩盤。至少，現在還沒有。但空氣中絕對有一股寒意，而且正在蔓延。經季節性調整後，6 月全國房屋價格僅較上月成長 0.03%。這僅僅是四捨五入的誤差。與去年同期相比，價格上漲了 1.3%，是兩年來最慢的速度。而且放緩的幅度並不平均。尤其是公寓，價格在過去一年下跌了 1.4%。相比之下，獨棟住宅仍在掙扎求存 - 上升 1.6%，但動力已明顯減弱。
在全美最大的 100 個市場中，有 51 個現在已正式 「低於峰值」。這並非只是一線之差：近三分之一的市場已從高點下跌至少 1%。這聽起來可能不是災難性的，但是當您處理的房屋價格中位數在 40 萬至 70 萬美元之間時，即使是很小的跌幅也會造成數萬美元的資產淨值損失。
房貸放緩的背後，有個我們熟悉的壞蛋：房貸利率。平均 30 年固定利率徘徊在 7% 附近，即使是富裕的買家也不禁要再三考慮。在這樣的利率水平下，買家的負擔能力已受到影響。每月還款額會膨脹。買家猶豫不決。賣家猶豫不決。而您所面對的是一個喘不過氣來的市場。
其影響已經開始顯現 - 特別是在那些價格飛得太接近太陽的地方。以德州奧斯汀為例。包括 Round Rock 和 San Marcos 在內的都會區，房屋中位價已從高峰期下跌超過 100,000 美元。舊金山的情況也好不了多少。而在佛羅里達州，這一趨勢正遭受重創。6 月價格跌幅最大的十個城市中，有九個位於陽光之州。在 North Port-Bradenton-Sarasota 和 Cape Coral-Fort Myers，自 2022 年 6 月達到峰值以來，房屋價值已下滑超過 50,000 美元。
目前的市場有一種奇怪的雙重性。在某些地區，尤其是南部和西部，房屋庫存終於開始上升。這應該有助於平衡市場。但在許多城市，供應仍然緊張，對於普通買家而言，少量的待售房屋仍然難以負擔。我們看到的是一個沒有崩潰，但也沒有真正運作的市場。ICE 稱之為「關鍵拐點」。這可能是不客氣的說法。
如果情況繼續這樣發展下去，我們可能會走向停滯不前的局面 - 買家和賣家都不願意（或無能力）移動。價格並沒有以戲劇性的方式崩盤，但卻在走低，足以削減財富、信心，以及房地產只會往上漲的迷思。
目前，等待遊戲仍在繼續。買家正在觀察利率。賣家在觀察價格。而我們其餘的人則在看著市場在不確定的邊緣徘徊。