何かが変化した。数年間にわたる目まぐるしい価格上昇と激しい入札合戦の末、米国の住宅市場はようやく一息ついたように見える——ただし、少し過剰に息を吐きすぎたかもしれない。インターコンチネンタル・エクスチェンジ（ICE）の最新のデータは、深刻な状況を描き出している。国内のトップ100住宅市場の過半数で、住宅価格が最近のピークを下回っている。
これは本格的な暴落ではありません。少なくとも、現時点では。しかし、明らかに冷え込みが感じられ、それが広がっています。6月、季節調整後の全国住宅価格は前月比でわずか0.03%上昇しました。これはほぼ四捨五入の誤差に過ぎません。前年同月比では1.3%上昇しましたが、これは2年間で最も低いペースです。この減速は均一に広がっているわけではありません。特にコンドミニアムは打撃を受けており、過去1年間で価格が1.4%下落しています。一方、一戸建て住宅は依然として1.6%の上昇を続けていますが、勢いは明らかに衰えています。
国内の100の大都市圏のうち、51が現在正式に「ピークを下回る」状態にあります。そして、その差は僅差ではありません：そのうち約3分の1は、ピーク時から少なくとも1%下落しています。これは深刻な状況に聞こえないかもしれませんが、中間価格帯が$400,000から$700,000の住宅市場では、小さな下落でも数万ドルの資産価値の損失を意味します。
この減速の背景には、おなじみの要因があります：住宅ローン金利です。30年固定金利の平均が7%に迫る水準で推移しており、裕福な買い手でも再考を迫られる状況です。この水準では、手頃さが失われ、月々の支払いが膨らみ、買い手は躊躇し、売り手は様子見を続けます。その結果、市場は息苦しさを覚える状況に陥っています。
影響は既に現れ始めています——特に価格が過熱しすぎた地域で顕著です。例えばテキサス州オースティン。ラウンドロックやサンマルコスを含むこの都市圏では、住宅の中央価格がピーク時から$100,000以上下落しています。サンフランシスコの状況も同様です。フロリダ州ではこの傾向が特に深刻です。6月に価格下落率が最も高かった10都市のうち9つがサンシャイン・ステート（フロリダ州）に集中しています。ノースポート・ブラデントン・サラソタとケープコラル・フォートマイヤーズでは、2022年6月のピーク時から住宅価値が$50,000以上下落しています。
現在の市場には奇妙な二面性があります。南部と西部の一部地域では、住宅在庫がようやく増加し始めています。これはバランスをもたらすはずです。しかし、多くの都市では供給が依然として逼迫しており、販売中の住宅は平均的な買い手にとって手の届かない状態が続いています。市場は崩壊していないものの、機能もしていない状態です。ICEはこれを「重要な転換点」と呼んでいます。それは控えめな表現かもしれません。
この状況が続けば、買い手も売り手も動こうとしない停滞状態に陥る可能性があります。価格は劇的に暴落するわけではありませんが、徐々に下落し、資産、自信、そして不動産は必ず上昇するという神話を少しずつ侵食しています。
当面は、様子見が続きます。買い手は金利を注視し、売り手は価格を注視しています。そして、私たち残りは、市場が不確実な状況の崖っぷちに立たされているのを注視しています。