มีบางอย่างเปลี่ยนไป หลังจากหลายปีที่ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นอย่างน่าเวียนหัวและการแข่งขันประมูลที่ดุเดือด ตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ รู้สึกเหมือนเพิ่งหายใจหายคอออกมา และบางทีอาจจะหนักเกินไป ข้อมูลล่าสุดจาก Intercontinental Exchange (ICE) แสดงให้เห็นภาพที่น่าตกใจ หรืออาจจะน่าตกใจอย่างยิ่ง นั่นคือ ตลาดที่อยู่อาศัย 100 อันดับแรกของประเทศมากกว่าครึ่งหนึ่งมีราคาบ้านลดลงต่ำกว่าจุดสูงสุดเมื่อเร็วๆ นี้
เราไม่ได้กำลังพูดถึงการล่มสลายแบบเต็มรูปแบบ อย่างน้อยก็ยังไม่เกิดขึ้น แต่แน่นอนว่าอากาศเริ่มเย็นลง และมันกำลังแผ่ขยายออกไป ในเดือนมิถุนายน ราคาบ้านทั่วประเทศเพิ่มขึ้นเพียง 0.03% จากเดือนก่อนหน้าเมื่อปรับตามฤดูกาล ซึ่งแทบจะมากกว่าความคลาดเคลื่อนในการปัดเศษ เมื่อเทียบเป็นรายปี ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 1.3% ซึ่งเป็นอัตราที่ช้าที่สุดในรอบสองปี และการชะลอตัวนี้ไม่ได้กระจายตัวอย่างสม่ำเสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดที่กำลังได้รับผลกระทบ โดยราคาลดลง 1.4% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ในทางตรงกันข้าม บ้านเดี่ยวยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเพิ่มขึ้น 1.6% แต่โมเมนตัมกำลังจางหายไปอย่างเห็นได้ชัด
จาก 100 ตลาดที่ใหญ่ที่สุดในประเทศ ปัจจุบันมี 51 ตลาดที่ “ต่ำกว่าจุดสูงสุด” อย่างเป็นทางการ และไม่ใช่แค่เพียงแวบเดียวเท่านั้น เกือบหนึ่งในสามของตลาดเหล่านี้ลดลงอย่างน้อย 1% จากจุดสูงสุด ฟังดูอาจไม่น่าตกใจนัก แต่เมื่อคุณต้องรับมือกับราคาบ้านเฉลี่ยในช่วง 400,000–700,000 ดอลลาร์สหรัฐ แม้แต่การลดลงเพียงเล็กน้อยก็อาจหมายถึงการสูญเสียมูลค่าทรัพย์สินหลายหมื่นดอลลาร์สหรัฐ
เบื้องหลังภาวะชะลอตัวนี้คือตัวร้ายที่คุ้นเคย นั่นคืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้าน อัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปี ซึ่งอยู่เกือบ 7% เพียงพอที่จะทำให้แม้แต่ผู้ซื้อที่มีฐานะดีต้องคิดทบทวนอีกครั้ง ในระดับดังกล่าว ความสามารถในการซื้อบ้านก็ลดลง การชำระเงินรายเดือนพุ่งสูงขึ้น ผู้ซื้อลังเล ผู้ขายก็รออย่างใจจดใจจ่อ และสิ่งที่คุณเหลืออยู่คือตลาดที่กำลังหายใจไม่ออก
ผลกระทบเริ่มปรากฏให้เห็นแล้ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่ราคาบ้านพุ่งสูงจนเกือบแตะระดับสูงสุด ยกตัวอย่างเช่น ออสติน รัฐเท็กซัส ในเขตเมืองใหญ่ ซึ่งรวมถึงราวด์ร็อกและซานมาร์กอส ราคาบ้านเฉลี่ยลดลงกว่า 100,000 ดอลลาร์จากจุดสูงสุด สถานการณ์ของซานฟรานซิสโกก็ไม่ได้ดีขึ้นมากนัก และในฟลอริดา แนวโน้มนี้ก็กำลังรุนแรงขึ้น เก้าในสิบเมืองที่มีราคาบ้านลดลงมากที่สุดในเดือนมิถุนายนอยู่ในรัฐซันไชน์ ส่วนในนอร์ทพอร์ต-เบรเดนตัน-ซาราโซตา และเคปคอรัล-ฟอร์ตไมเออร์ส มูลค่าบ้านลดลงมากกว่า 50,000 ดอลลาร์นับตั้งแต่ราคาบ้านแตะระดับสูงสุดในเดือนมิถุนายน 2565
ตลาดปัจจุบันมีลักษณะที่แปลกประหลาด ในบางพื้นที่ โดยเฉพาะทางตอนใต้และตะวันตก สินค้าคงคลังบ้านเริ่มเพิ่มขึ้นในที่สุด ซึ่งน่าจะช่วยสร้างสมดุล แต่ในหลายเมือง อุปทานยังคงตึงตัว และบ้านจำนวนหนึ่งที่ประกาศขายอยู่ก็ยังอยู่นอกเหนือมือผู้ซื้อทั่วไป เรากำลังเห็นตลาดที่ไม่ได้พังทลายลง แต่ก็ไม่ได้ฟื้นตัวเต็มที่เช่นกัน ICE เรียกมันว่า "จุดเปลี่ยนสำคัญ" ซึ่งอาจจะพูดอย่างสุภาพก็ได้
หากสถานการณ์ยังคงดำเนินไปในทิศทางนี้ เราอาจกำลังมุ่งหน้าไปสู่ภาวะชะงักงัน ซึ่งทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต่างก็ไม่ยอม (หรือไม่สามารถ) ขยับตัว ราคาไม่ได้ร่วงลงอย่างรุนแรง แต่กำลังลดลงเรื่อยๆ เพียงพอที่จะกัดกร่อนความมั่งคั่ง ความเชื่อมั่น และความเชื่อผิดๆ ที่ว่าอสังหาริมทรัพย์มีแต่จะขึ้น
ตอนนี้ เกมการรอคอยยังคงดำเนินต่อไป ผู้ซื้อกำลังจับตาดูอัตราดอกเบี้ย ผู้ขายกำลังจับตาดูราคา และพวกเราที่เหลือกำลังเฝ้าดูตลาดที่อยู่บนขอบเหวของความไม่แน่นอน