Etwas hat sich verändert. Nach Jahren schwindelerregender Preisanstiege und hektischer Bieterkriege scheint der US-Immobilienmarkt geradezu aufgeatmet zu haben – vielleicht sogar etwas zu stark. Die neuesten Daten der Intercontinental Exchange (ICE) zeichnen ein ernüchterndes, wenn nicht sogar alarmierendes Bild: In mehr als der Hälfte der 100 wichtigsten Immobilienmärkte des Landes sind die Immobilienpreise unter ihre jüngsten Höchststände gefallen.
Wir sprechen hier nicht von einem vollständigen Crash. Zumindest noch nicht. Aber es liegt definitiv eine Kühle in der Luft – und sie breitet sich aus. Im Juni stiegen die nationalen Immobilienpreise saisonbereinigt gegenüber dem Vormonat nur um 0,03 %. Das ist kaum mehr als ein Rundungsfehler. Im Jahresvergleich stiegen die Preise um 1,3 %, was die langsamste Rate seit zwei Jahren ist. Und der Rückgang ist nicht gleichmäßig verteilt. Vor allem Eigentumswohnungen spüren die Belastung, deren Preise im letzten Jahr um 1,4 % gefallen sind. Im Gegensatz dazu verzeichnen Einfamilienhäuser immer noch Zuwächse – um 1,6 % –, aber die Dynamik lässt eindeutig nach.
Von den 100 größten Märkten des Landes liegen nun 51 offiziell „unter dem Höchststand”. Und das nicht nur knapp: Fast ein Drittel von ihnen ist um mindestens 1 % gegenüber ihren Höchstständen gefallen. Das mag nicht katastrophal klingen, aber bei mittleren Immobilienpreisen zwischen 400.000 und 700.000 Dollar bedeuten selbst kleine Einbrüche einen Verlust von Zehntausenden von Dollar an Eigenkapital.
Hinter dieser Verlangsamung steckt ein altbekannter Übeltäter: die Hypothekenzinsen. Mit knapp 7 % ist der durchschnittliche 30-jährige Festzins selbst für wohlhabende Käufer ein Grund, sich das Kaufvorhaben noch einmal zu überlegen. Bei diesen Zinssätzen ist die Erschwinglichkeit dahin. Die monatlichen Zahlungen steigen sprunghaft an. Käufer zögern. Verkäufer warten ab. Und was übrig bleibt, ist ein Markt, der nach Luft ringt.
Die Auswirkungen zeigen sich allmählich – insbesondere an Orten, an denen die Preise etwas zu hoch gestiegen sind. Nehmen wir zum Beispiel Austin, Texas. In diesem Ballungsraum, zu dem auch Round Rock und San Marcos gehören, sind die mittleren Immobilienpreise gegenüber ihrem Höchststand um über 100.000 Dollar gefallen. In San Francisco sieht es nicht viel besser aus. Und in Florida trifft dieser Trend besonders hart zu. Neun der zehn Städte mit den stärksten Preisrückgängen im Juni lagen im Sunshine State. In North Port-Bradenton-Sarasota und Cape Coral-Fort Myers sind die Immobilienwerte seit ihrem Höchststand im Juni 2022 um mehr als 50.000 Dollar gefallen.
Der aktuelle Markt weist eine seltsame Dualität auf. In einigen Gebieten – insbesondere im Süden und Westen – beginnt der Bestand an Wohnimmobilien endlich zu steigen. Das dürfte zu einem Gleichgewicht beitragen. In vielen Städten ist das Angebot jedoch nach wie vor knapp, und die wenigen zum Verkauf stehenden Häuser bleiben für durchschnittliche Käufer unerschwinglich. Wir sehen einen Markt, der zwar nicht zusammenbricht, aber auch nicht wirklich funktioniert. ICE bezeichnete dies als „kritischen Wendepunkt”. Das ist vielleicht noch höflich ausgedrückt.
Wenn die Dinge so weitergehen, könnten wir auf einen Stillstand zusteuern – in dem weder Käufer noch Verkäufer bereit (oder in der Lage) sind, sich zu bewegen. Die Preise brechen nicht dramatisch ein, aber sie sinken langsam, gerade genug, um Vermögen, Vertrauen und den Mythos, dass Immobilien nur steigen, zu untergraben.
Vorerst geht das Abwarten weiter. Käufer beobachten die Zinsen. Verkäufer beobachten die Preise. Und der Rest von uns beobachtet, wie der Markt am Rande einer ungewissen Entwicklung schwankt.