Щось змінилося. Після років запаморочливого зростання цін і шалених торгів, ринок нерухомості США нібито видихнув — і, можливо, трохи занадто сильно. Останні дані Intercontinental Exchange (ICE) малюють картину, яка, якщо не викликає прямої тривоги, то, принаймні, змушує задуматися: більше половини з 100 найбільших ринків нерухомості країни зазнали падіння цін на житло нижче їхніх останніх пікових значень.
Ми не говоримо про повномасштабний крах. Принаймні, поки що. Але в повітрі відчувається холод — і він поширюється. У червні ціни на житло в країні зросли лише на 0,03% порівняно з попереднім місяцем з урахуванням сезонних коливань. Це ледь більше, ніж похибка округлення. У річному вимірі ціни зросли на 1,3%, що є найнижчим показником за останні два роки. Причому уповільнення не є рівномірним. Особливо це відчувають власники квартир, ціни на які за останній рік впали на 1,4%. Натомість односімейні будинки все ще демонструють зростання — на 1,6% — але динаміка явно слабшає.
З 100 найбільших ринків країни 51 зараз офіційно перебувають «нижче піку». І це не просто незначне відхилення: майже третина з них впала щонайменше на 1% від своїх максимумів. Це може не здаватися катастрофічним, але коли ви маєте справу з середніми цінами на житло в діапазоні 400 000–700 000 доларів, навіть невелике падіння означає втрату десятків тисяч доларів власного капіталу.
За цим уповільненням стоїть знайомий ворог: іпотечні ставки. Середня 30-річна фіксована ставка, що коливається на рівні трохи менше 7%, змушує задуматися навіть заможних покупців. На таких рівнях доступність зникає. Щомісячні платежі зростають. Покупці вагаються. Продавці чекають. І ви отримуєте ринок, який задихається.
Наслідки починають проявлятися — особливо в тих місцях, де ціни злетіли трохи занадто близько до сонця. Візьмемо, наприклад, Остін, штат Техас. У метрополітенській зоні, що включає Раунд-Рок і Сан-Маркос, середня ціна на житло впала на понад 100 000 доларів від свого піку. Ситуація в Сан-Франциско не набагато краща. А у Флориді ця тенденція особливо гостро відчувається. Дев'ять із десяти міст із найрізкішим падінням цін у червні були розташовані в «Сонячному штаті». У Норт-Порт-Брейдентон-Сарасота та Кейп-Корал-Форт-Маєрс вартість житла впала більш ніж на 50 000 доларів з піку в червні 2022 року.
На сучасному ринку спостерігається дивна двоїстість. У деяких регіонах, особливо на півдні та заході, кількість житла нарешті починає зростати. Це має сприяти встановленню балансу. Але в багатьох містах пропозиція все ще обмежена, а ті нечисленні будинки, що виставлені на продаж, залишаються недоступними для пересічних покупців. Ми спостерігаємо ринок, який не руйнується, але й не функціонує належним чином. ICE назвав це «критичною точкою перелому». Це, мабуть, ввічливе формулювання.
Якщо ситуація залишиться такою, ми можемо опинитися в глухому куті, де ні покупці, ні продавці не бажають (або не можуть) рухатися. Ціни не падають різко, але вони поступово знижуються, достатньо, щоб підірвати багатство, впевненість і міф про те, що нерухомість тільки дорожчає.
Наразі гра в очікування триває. Покупці стежать за ставками. Продавці стежать за цінами. А решта з нас спостерігає, як ринок балансує на межі чогось невизначеного.