Бірдеңе өзгерді. Көптеген жылдар бойы бас айналдыратын баға көтерілуінен және қызу сауда-саттық соғыстарынан кейін АҚШ-тың тұрғын үй нарығы жай ғана дем алған сияқты - және, мүмкін, тым қиын. Intercontinental Exchange (ICE) соңғы деректері алаңдатарлық болмаса да, қорқынышты суретті көрсетеді: елдің ең жақсы 100 тұрғын үй нарығының жартысынан көбі үй бағасы соңғы шыңдарынан төмен түсті.
Біз толық апат туралы айтып отырған жоқпыз. Кем дегенде, әлі жоқ. Бірақ ауада салқындық бар - және ол жайылып жатыр. Маусым айында ұлттық тұрғын үй бағасы маусымдықты ескере отырып, өткен аймен салыстырғанда 0,03%-ға ғана өсті. Бұл дөңгелектеу қателігінен әрең көп. Жыл сайынғы негізде бағалар 1,3% өсті, бұл екі жылдағы ең баяу қарқын. Ал баяулау біркелкі таралмаған. Атап айтқанда, кондолар салмақты сезінуде, баға өткен жылы 1,4% төмендеді. Керісінше, бір отбасылық үйлер әлі де табысқа жетуде - 1,6% -ға өсті, бірақ серпін анық төмендейді.
Елдегі ең ірі 100 нарықтың 51-і қазір ресми түрде «шыңнан төмен». Бұл жай ғана мұрт емес: олардың үштен біріне жуығы өз деңгейінен кемінде 1%-ға төмендеді. Бұл апатты болып көрінбеуі мүмкін, бірақ сіз 400 000-700 000 доллар аралығындағы орташа үй бағасымен айналысқанда, тіпті шағын құлдыраулар жоғалған меншікті капиталдағы ондаған мың долларға айналады.
Бұл баяулаудың артында таныс зұлымдық бар: ипотекалық мөлшерлемелер. Орташа 30 жылдық белгіленген мөлшерлеме 7% шамасында ғана ауқатты сатып алушыларға да ой салуға жеткілікті. Бұл деңгейлерде қолжетімділік жоғарылайды. Ай сайынғы төлемдер шары. Сатып алушылар тартыншақтайды. Сатушылар ілулі тұр. Ал сізде ауа жетпейтін нарық қалды.
Әсері байқала бастады - әсіресе бағалар күнге тым жақын болған жерлерде. Мысалы, Остинді алайық, Техас. Раунд-Рок пен Сан-Маркосты қамтитын метро аймағында үй бағасының орташа бағасы ең жоғары деңгейден 100 000 долларға төмендеді. Сан-Францисконың тарихы әлдеқайда жақсы емес. Ал Флоридада бұл үрдіс қатты соққыға жығылуда. Маусым айында баға ең күрт төмендеген он қаланың тоғызы Күн сәулесі штатында болды. Солтүстік Порт-Брадентон-Сарасотада және Корал-Форт Майерс Кейпінде үй құны 2022 жылдың маусымында шарықтау шегіне жеткеннен бері 50 000 доллардан астам төмендеді.
Қазіргі нарықта біртүрлі екі жақтылық бар. Кейбір аймақтарда, әсіресе оңтүстік пен батыста, тұрғын үй қоры ақыры көтеріле бастады. Бұл тепе-теңдікті сақтауға көмектесуі керек. Бірақ көптеген қалаларда жеткізілім әлі де тығыз және сатылатын бірнеше үй қарапайым сатып алушылар үшін қол жетімді емес. Біз құлдырамайтын, бірақ жұмыс істемейтін нарықты көріп отырмыз. ICE оны «сыни бұрылу нүктесі» деп атады. Бұл оны сыпайы түрде айтуы мүмкін.
Егер бәрі осы жолда қалса, біз сатып алушылар да, сатушылар да қозғалғысы келмейтін (немесе мүмкін емес) тоқтап қалуымыз мүмкін. Бағалар күрт құлдырап жатқан жоқ, бірақ олар байлықты, сенімділікті және жылжымайтын мүлік тек өседі деген мифті жою үшін жеткілікті түрде төмендейді.
Әзірге күту ойыны жалғасуда. Сатып алушылар бағаны бақылайды. Сатушылар бағаны бақылап отыр. Ал қалғанымыз белгісіз бірдеңенің шетінде базардың дүбірін бақылап отырмыз.