Qualcosa è cambiato. Dopo anni di vertiginosi aumenti dei prezzi e frenetiche guerre di offerte, il mercato immobiliare statunitense sembra aver tirato un sospiro di sollievo, forse un po' troppo profondo. Gli ultimi dati dell'Intercontinental Exchange (ICE) dipingono un quadro che fa riflettere, se non addirittura allarmante: più della metà dei 100 principali mercati immobiliari del Paese ha visto i prezzi delle case scendere al di sotto dei recenti picchi.
Non stiamo parlando di un crollo totale. Almeno, non ancora. Ma c'è sicuramente un clima di freddezza nell'aria, che si sta diffondendo. A giugno, i prezzi nazionali delle case sono aumentati solo dello 0,03% rispetto al mese precedente, se corretti per la stagionalità. Si tratta di poco più di un errore di arrotondamento. Su base annua, i prezzi sono aumentati dell'1,3%, il tasso più basso degli ultimi due anni. E il rallentamento non è distribuito in modo uniforme. I condomini, in particolare, stanno risentendo del peso, con prezzi in calo dell'1,4% nell'ultimo anno. Al contrario, le case unifamiliari stanno ancora registrando guadagni, con un aumento dell'1,6%, ma lo slancio sta chiaramente diminuendo.
Dei 100 mercati più grandi del Paese, 51 sono ora ufficialmente “al di sotto del picco”. E non si tratta di un calo minimo: quasi un terzo di essi è sceso di almeno l'1% rispetto ai livelli massimi. Potrebbe non sembrare catastrofico, ma quando si ha a che fare con prezzi medi delle case compresi tra 400.000 e 700.000 dollari, anche piccoli cali si traducono in decine di migliaia di dollari di perdita di capitale.
Dietro questo rallentamento c'è un nemico familiare: i tassi ipotecari. Con un tasso fisso medio a 30 anni che si aggira appena sotto il 7%, anche gli acquirenti benestanti ci pensano due volte. A questi livelli, l'accessibilità economica è compromessa. Le rate mensili aumentano vertiginosamente. Gli acquirenti esitano. I venditori restano fermi. E ciò che rimane è un mercato che annaspa in cerca d'aria.
Gli effetti cominciano a farsi sentire, soprattutto nei luoghi in cui i prezzi sono saliti un po' troppo in alto. Prendiamo ad esempio Austin, in Texas. L'area metropolitana, che comprende Round Rock e San Marcos, ha visto i prezzi medi delle case scendere di oltre 100.000 dollari rispetto al loro picco massimo. La situazione a San Francisco non è molto migliore. E in Florida, la tendenza sta colpendo duramente. Nove delle dieci città con i cali di prezzo più marcati a giugno si trovavano nello Stato del Sole. A North Port-Bradenton-Sarasota e Cape Coral-Fort Myers, il valore delle case è sceso di oltre 50.000 dollari dal picco raggiunto nel giugno 2022.
C'è una strana dualità nel mercato attuale. In alcune zone, in particolare nel sud e nell'ovest, l'offerta di case sta finalmente iniziando ad aumentare. Questo dovrebbe contribuire a riportare l'equilibrio. Ma in molte città l'offerta è ancora limitata e le poche case in vendita rimangono fuori dalla portata degli acquirenti medi. Stiamo assistendo a un mercato che non sta crollando, ma che non funziona nemmeno. L'ICE lo ha definito “un punto di svolta critico”. Forse è un eufemismo.
Se le cose continuano così, potremmo andare incontro a una situazione di stallo, in cui né gli acquirenti né i venditori sono disposti (o in grado) di muoversi. I prezzi non stanno crollando in modo drammatico, ma stanno scendendo, quanto basta per intaccare la ricchezza, la fiducia e il mito che il mercato immobiliare possa solo crescere.
Per ora, l'attesa continua. Gli acquirenti osservano i tassi. I venditori osservano i prezzi. E il resto di noi osserva il mercato vacillare sull'orlo di qualcosa di incerto.