Coś się zmieniło. Po latach zawrotnych wzrostów cen i szaleńczych wojen przetargowych amerykański rynek nieruchomości wydaje się odetchnąć z ulgą — być może nieco zbyt mocno. Najnowsze dane Intercontinental Exchange (ICE) przedstawiają obraz, który jest co najmniej niepokojący, jeśli nie wręcz alarmujący: ponad połowa ze 100 największych rynków nieruchomości w kraju odnotowała spadek cen domów poniżej ostatnich szczytów.
Nie mówimy tu o pełnym załamaniu. Przynajmniej na razie. Ale w powietrzu zdecydowanie czuć chłód — i rozprzestrzenia się on. W czerwcu ceny domów w całym kraju wzrosły zaledwie o 0,03% w porównaniu z poprzednim miesiącem, po uwzględnieniu czynników sezonowych. To niewiele więcej niż błąd zaokrąglenia. W ujęciu rok do roku ceny wzrosły o 1,3%, co stanowi najniższy wzrost od dwóch lat. Spowolnienie nie jest równomiernie rozłożone. Szczególnie odczuwalne jest ono w przypadku mieszkań własnościowych, których ceny spadły o 1,4% w ciągu ostatniego roku. Natomiast domy jednorodzinne nadal odnotowują wzrosty — o 1,6% — ale tempo wzrostu wyraźnie słabnie.
Spośród 100 największych rynków w kraju 51 znajduje się obecnie oficjalnie „poniżej szczytu”. I nie jest to tylko niewielka różnica: prawie jedna trzecia z nich spadła o co najmniej 1% w stosunku do swoich szczytowych wartości. Może to nie brzmi katastrofalnie, ale gdy mamy do czynienia z medianą cen domów w przedziale 400 000–700 000 dolarów, nawet niewielkie spadki przekładają się na dziesiątki tysięcy dolarów utraconego kapitału.
Za tym spowolnieniem stoi znany wróg: oprocentowanie kredytów hipotecznych. Średnie oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych, wynoszące nieco poniżej 7%, wystarczy, aby nawet zamożni nabywcy zastanowili się dwa razy. Przy takich poziomach dostępność kredytów jest ograniczona. Miesięczne raty rosną. Nabywcy wahają się. Sprzedający czekają. W rezultacie otrzymujemy rynek, który łapie powietrze.
Skutki zaczynają być widoczne — zwłaszcza w miejscach, gdzie ceny wzrosły nieco zbyt wysoko. Weźmy na przykład Austin w Teksasie. W obszarze metropolitalnym — obejmującym Round Rock i San Marcos — średnie ceny domów spadły o ponad 100 000 dolarów w stosunku do szczytowego poziomu. Sytuacja w San Francisco nie jest dużo lepsza. A na Florydzie trend ten uderza szczególnie mocno. Dziewięć z dziesięciu miast, w których w czerwcu odnotowano największy spadek cen, znajduje się w stanie Sunshine. W North Port-Bradenton-Sarasota i Cape Coral-Fort Myers wartość nieruchomości spadła o ponad 50 000 dolarów od szczytu w czerwcu 2022 roku.
Obecny rynek charakteryzuje się dziwną dwoistością. W niektórych regionach — zwłaszcza na południu i zachodzie — podaż mieszkań w końcu zaczyna rosnąć. Powinno to pomóc w przywróceniu równowagi. Jednak w wielu miastach podaż jest nadal ograniczona, a nieliczne domy na sprzedaż pozostają poza zasięgiem przeciętnych nabywców. Obserwujemy rynek, który nie załamuje się, ale też nie funkcjonuje prawidłowo. ICE nazwał to „krytycznym punktem zwrotnym”. Być może jest to zbyt delikatne określenie.
Jeśli sytuacja będzie się rozwijać w tym kierunku, możemy zmierzać w stronę impasu, w którym ani kupujący, ani sprzedający nie będą chcieli (lub nie będą mogli) podjąć żadnych działań. Ceny nie spadają w dramatyczny sposób, ale powoli maleją, wystarczająco, aby podkopać bogactwo, zaufanie i mit, że ceny nieruchomości tylko rosną.
Na razie trwa gra na zwłokę. Kupujący obserwują stopy procentowe. Sprzedający obserwują ceny. A reszta z nas obserwuje, jak rynek balansuje na krawędzi niepewności.