Algo ha cambiado. Tras años de vertiginosas subidas de precios y frenéticas guerras de ofertas, el mercado inmobiliario estadounidense parece haber exhalado, y quizá con demasiada fuerza. Los últimos datos de Intercontinental Exchange (ICE) pintan un panorama aleccionador, por no decir alarmista: más de la mitad de los 100 principales mercados inmobiliarios del país han visto cómo los precios de la vivienda caían por debajo de sus máximos recientes.
No estamos hablando de una caída en toda regla. Al menos, todavía no. Pero definitivamente hay un aire de frialdad, y se está extendiendo. En junio, los precios nacionales de la vivienda subieron solo un 0,03 % con respecto al mes anterior, una vez ajustados por estacionalidad. Eso es apenas más que un error de redondeo. En términos interanuales, los precios subieron un 1,3 %, la tasa más lenta en dos años. Y la desaceleración no se distribuye de manera uniforme. Los apartamentos, en particular, están sintiendo el peso, con una caída de los precios del 1,4 % en el último año. Por el contrario, las viviendas unifamiliares siguen registrando ganancias —un 1,6 %—, pero el impulso está claramente decayendo.
De los 100 mercados más grandes del país, 51 se encuentran ahora oficialmente «por debajo del pico». Y no es solo por un pelo: casi un tercio de ellos han caído al menos un 1 % desde sus máximos. Puede que no parezca catastrófico, pero cuando se trata de precios medios de vivienda entre 400 000 y 700 000 dólares, incluso pequeñas caídas se traducen en decenas de miles de dólares en pérdida de patrimonio.
Detrás de esta desaceleración se encuentra un villano conocido: los tipos hipotecarios. Situado justo por debajo del 7 %, el tipo fijo medio a 30 años es suficiente para que incluso los compradores acomodados se lo piensen dos veces. A esos niveles, la asequibilidad se esfuma. Las cuotas mensuales se disparan. Los compradores dudan. Los vendedores se mantienen firmes. Y lo que queda es un mercado que se ahoga.
Los efectos están empezando a notarse, especialmente en lugares donde los precios se dispararon demasiado. Tomemos como ejemplo Austin, Texas. El área metropolitana, que incluye Round Rock y San Marcos, ha visto caer el precio medio de la vivienda en más de 100 000 dólares desde su máximo. La situación en San Francisco no es mucho mejor. Y en Florida, la tendencia está afectando con dureza. Nueve de las diez ciudades con las mayores caídas de precios en junio se encontraban en el Estado del Sol. En North Port-Bradenton-Sarasota y Cape Coral-Fort Myers, el valor de las viviendas ha bajado más de 50 000 dólares desde que alcanzara su máximo en junio de 2022.
El mercado actual presenta una extraña dualidad. En algunas zonas, especialmente en el sur y el oeste, el inventario de viviendas por fin está empezando a aumentar. Eso debería ayudar a equilibrar la situación. Pero en muchas ciudades, la oferta sigue siendo escasa y las pocas viviendas que están a la venta siguen estando fuera del alcance de los compradores medios. Estamos ante un mercado que no se está derrumbando, pero que tampoco funciona realmente. ICE lo calificó como «un punto de inflexión crítico». Quizás sea una forma educada de expresarlo.
Si las cosas siguen por este camino, podríamos dirigirnos hacia un estancamiento, en el que ni los compradores ni los vendedores estén dispuestos (o sean capaces) de moverse. Los precios no se están desplomando de forma espectacular, pero están bajando poco a poco, lo suficiente como para mermar la riqueza, la confianza y el mito de que los inmuebles solo suben.
Por ahora, la espera continúa. Los compradores están pendientes de los tipos de interés. Los vendedores están pendientes de los precios. Y el resto de nosotros estamos viendo cómo el mercado se tambalea al borde de algo incierto.