يتدفق مالكو المباني المكتبية ومراكز التسوق والفنادق والمنازل في سان فرانسيسكو إلى المقاطعة لطلب تخفيض في تقييمات الممتلكات ومدفوعات الضرائب حيث تستمر أسعار العقارات في المدينة في الانخفاض. بعض من أكبر الملاك في العالم ، بما في ذلك Brookfield Corp. وشركة بلاكستون. ، تقدموا بطلبات للحصول على تخفيضات في التقييم ، وتضاعف حجم الاستئناف في السنوات الثلاث الماضية منذ أن بدأ الوباء. تم توزيع التقييمات لهذه السنة المالية في أوائل يوليو ، ومن المتوقع أن يكون هناك زيادة في الطعون الجديدة قبل الموعد النهائي في 15 سبتمبر لطلب التخفيضات.
تبرز الزيادة في طلبات الاستئناف التأثير الأوسع للانحدار العقاري في سان فرانسيسكو ، حيث كانت عودة العاملين في المكاتب والمتسوقين والسياح بطيئة بعد الوباء. يمكن أن تؤدي التقييمات المنخفضة إلى انخفاض الإيرادات الضريبية لخدمات المدينة ، والتي تتراوح من الشرطة إلى برامج المشردين. بالإضافة إلى ذلك ، إذا أدرك المقيّمون أن قيمة العقارات قد انخفضت بشكل كبير ، فيمكن أن يشجع ذلك على سحب الاستثمار ، حيث قد يختار أصحاب العقارات المثقلون بالديون الابتعاد عن أصولهم بدلاً من الاستمرار في الاستثمار في العقارات التي تقل قيمتها عن ما دفعوه.
وفقًا للإيداعات المقدمة إلى مكتب خبراء التقييم بالمدينة التي جمعتها بلومبرج ، للسنة المالية المنتهية في 30 يونيو ، طلب ممولي الضرائب في سان فرانسيسكو تخفيضًا في المتوسط بنسبة 48٪ على الممتلكات التي تم تقييمها بأكثر من 60 مليار دولار. في حين أن هذه القيم تشمل بنود الأعمال الخاضعة للضريبة مثل التركيبات والمركبات ، فإن غالبية مبالغ الاستئناف تتعلق بتقييمات الأراضي والمباني. من أصل 2،420 استئنافًا سمعها المجلس في الاثني عشر شهرًا التي سبقت شهر يونيو ، حصل 55٪ تقريبًا على تخفيض.
سان فرانسيسكو ليست وحدها التي تواجه هذه التحديات ، حيث يتصارع أصحاب العقارات في جميع أنحاء الولايات المتحدة مع تغيير الطلب على العقارات وارتفاع أسعار الفائدة التي أدت إلى انخفاض أسعار المباني. كما شهدت مدن مثل لوس أنجلوس وشيكاغو ونيويورك أيضًا ارتفاعًا في نداءات التقييم.
في نيويورك ، من المقدر أن تنخفض قيمة المكاتب بنسبة 44٪ بحلول عام 2029 بسبب تأثير العمل عن بُعد ، والذي يمثل عادةً حوالي 20٪ من عائدات ضريبة الأملاك في المدينة ، وفقًا لـ في سان فرانسيسكو ، الوضع أكثر خطورة ، حيث توقعت مجموعة بوسطن الاستشارية أن أسعار الأبراج المكتبية قد تنخفض بنسبة تصل إلى 60٪ مقارنة بمستويات ما قبل الوباء. لقد توقف بعض مالكي العقارات بالفعل عن سداد أقساط الرهن العقاري لتجنب المزيد من الخسائر في القيمة.
أثر الانخفاض في أسعار العقارات أيضًا على السوق السكنية ، حيث انخفض متوسط سعر المنزل في سان فرانسيسكو بنسبة 16٪ في يونيو مقارنة بالعام السابق ، وانخفض حجم المبيعات السكنية بنحو 17٪ ، وفقًا يشير الخبراء إلى أن سان فرانسيسكو لا تزال في المراحل الأولى من هذا الانكماش ، وأن التأثير الكامل لم يظهر بعد.
على الرغم من هذه التحديات ، تمكنت سان فرانسيسكو من تجنب ضربة كبيرة لقوائم ضرائب الممتلكات ، مع زيادة الإيرادات الضريبية بمقدار 4. 6٪ إلى 340 مليار دولار للسنة المالية التي تبدأ في 1 يوليو. ويرجع ذلك جزئيًا إلى التقييمات المتعلقة بالعقارات المملوكة لفترة طويلة والتي لا تزال تلحق بسنوات الازدهار ، حيث تقتصر ارتفاعات التقييم على 2٪ سنويًا بسبب القانون. لم يكن هناك انخفاض في إجمالي التقييمات منذ منتصف التسعينيات ، بعد الركود في الولايات المتحدة.
لا ينتظر مالكو العقارات مقيّمي المدينة لمواكبة ظروف السوق الحالية. على سبيل المثال ، طلبت شركة Brookfield تخفيضًا بنسبة 75٪ في قيمة برج مكتبي تم شراؤه في عام 2013 ، بينما طلبت شركة Columbia Property Trust ، التي استحوذت عليها Pimco في عام 2021 ، تخفيضًا بنسبة 50٪ على ثلاثة مبانٍ مكتبية ، كان أحدها جزءًا من محفظة طلبت Blackstone أيضًا إجراء تخفيضات تتراوح من 20٪ إلى 25٪ على ثلاثة مبانٍ مكتبية بالقرب من الواجهة البحرية لسان فرانسيسكو ، وقدمت شركة Equity Residential طلبات الاستئناف لتخفيضات تصل إلى 20٪ على خمسة من عقاراتها.
وتجدر الإشارة إلى أن طلبات إعادة التقييم الأولية غالبًا ما تكون عبارة عن عناصر نائبة ، حيث لا يتوفر لدى وكلاء مالكي العقارات الوقت الكافي لتحليل جميع الممتلكات التي تقدم طعونًا بدقة. من الأفضل لأصحاب العقارات أن يطلبوا تخفيضًا أكبر في البداية بدلاً من اتخاذ موقف متحفظ والمطالبة بخصم أعمق لاحقًا.
لقد جاءت بعض طلبات الاستئناف قبل القضايا الأكبر. تلقى مالكو مركز ويستفيلد سان فرانسيسكو تخفيضًا بنسبة 40 ٪ تقريبًا في تقييم المركز التجاري في مارس ، وبعد ذلك ، أعلن Unibail-Rodamco-Westfield و Brookfield في يونيو أنهما يتنازلان عن العقار للمقرضين بسبب انخفاض المبيعات ،
من الواضح أن سوق العقارات في سان فرانسيسكو يمر بمرحلة تراجع ، وأن الانتعاش طويل الأمد قد يستغرق عدة سنوات. ومع ذلك ، هناك آمال في أن تنتعش المدينة في نهاية المطاف على الرغم من التحديات والعوائق الهيكلية القائمة.