Сан-Францискодағы кеңсе ғимараттарының, сауда орталықтарының, қонақүйлердің және үйлердің иелері қаладағы жылжымайтын мүлік бағасының төмендеуі жалғасып жатқандықтан, жылжымайтын мүлікті бағалау мен салық төлемдерін азайтуды талап ету үшін округке ағылуда. Брукфилд корпорациясын қоса алғанда, әлемдегі ең ірі жалға берушілер. және Blackstone Inc. , бағалауды қысқартуға өтініш берді, ал апелляция көлемі пандемия басталғаннан бері соңғы үш жылда екі есе өсті. Осы қаржы жылына арналған бағалаулар шілде айының басында таратылды және қысқартуларды сұраудың соңғы мерзімі 15 қыркүйекке дейін жаңа өтініштердің көбеюі күтілуде.
Өтініштердің көбеюі Сан-Францискодағы жылжымайтын мүліктің құлдырауының кеңірек әсерін көрсетеді, мұнда кеңсе қызметкерлерінің, сатып алушылардың және туристердің пандемиядан кейін оралуы баяу болды. Төмен бағалау полициядан бастап үйсіздерге арналған бағдарламаларға дейін қалалық қызметтерге салық түсімінің төмендеуіне әкелуі мүмкін. Оған қоса, егер бағалаушылар мүлік құнының айтарлықтай төмендегенін мойындаса, бұл инвестицияны жоюды ынталандыруы мүмкін, өйткені қарызға батқан жылжымайтын мүлік иелері төлеген құнынан төмен жылжымайтын мүлікке инвестициялауды жалғастырмай, активтерінен кетуді таңдауы мүмкін.
Bloomberg жасаған қалалық бағалаушылар кеңсесіне берген өтініштерге сәйкес, 30 маусымда аяқталатын қаржы жылына Сан-Францискодағы салық органдары 60 миллиард доллардан астам бағаланған мүлікті орташа есеппен 48%-ға төмендетуді сұрады. Бұл құндылықтарға арматуралар мен көліктер сияқты салық салынатын бизнес объектілері кірсе де, шағым сомаларының көпшілігі жер мен құрылысты бағалауға қатысты. Маусым айына дейінгі 12 айда басқарма қараған 2420 апелляцияның шамамен 55%-ы қысқартылды.
Сан-Франциско бұл қиындықтармен жалғыз емес, өйткені Америка Құрама Штаттарындағы жалға берушілер жылжымайтын мүлікке сұраныстың өзгеруімен және құрылыс бағасының төмендеуіне әкеліп соқтырған пайыздық мөлшерлемелердің өсуімен күресуде. Лос-Анджелес, Чикаго және Нью-Йорк сияқты қалаларда да бағалауға шағымданулар көбейді.
Нью-Йоркте кеңселердің құны қашықтан жұмыс істеудің әсерінен 2029 жылға қарай 44%-ға төмендеуі мүмкін деп бағаланады, бұл әдетте қаланың мүлік салығы түсімінің шамамен 20%-ын құрайды. Сан-Францискода жағдай одан да ауыр, Boston Consulting Group кеңсе мұнараларының бағасы пандемияға дейінгі деңгеймен салыстырғанда 60% -ға төмендеуі мүмкін деп болжайды. Кейбір жылжымайтын мүлік иелері құнын одан әрі жоғалтпау үшін ипотекалық төлемдерді жасауды тоқтатты.
Жылжымайтын мүлік бағасының төмендеуі тұрғын үй нарығына да әсер етті, Сан-Францискодағы үйдің орташа бағасы маусымда өткен жылмен салыстырғанда 16%-ға төмендеді, ал тұрғын үйді сату көлемі 17%-ға дерлік төмендеді. Сарапшылардың пайымдауынша, Сан-Франциско әлі де бұл құлдыраудың бастапқы сатысында және оның толық әсері әлі байқалмайды.
Осы қиындықтарға қарамастан, Сан-Франциско салық түсімдерін 4 есеге арттыра отырып, жылжымайтын мүлікке салынатын салық тізімдеріне айтарлықтай соққы бермей алды. 1 шілдеден бастап қаржы жылы үшін 6%-дан 340 миллиард долларға дейін. Бұл ішінара ұзақ жылдарға созылған жылжымайтын мүлікті бағалауға байланысты, өйткені заңға сәйкес бағалаудың өсуі жыл сайын 2% -мен шектеледі. 1990 жылдардың ортасынан бері АҚШ-тағы рецессиядан кейін жалпы бағалаудың төмендеуі байқалмады.
Меншік иелері қалалық бағалаушылардың қазіргі нарық жағдайына ілесуін күтпейді. Мысалы, Брукфилд 2013 жылы сатып алған кеңсе мұнарасының құнын 75% төмендетуді сұрады, ал 2021 жылы Pimco сатып алған Columbia Property Trust үш кеңсе ғимаратын 50% төмендетуді сұрады, олардың бірі портфолионың бөлігі болды. Блэкстоун сонымен қатар Сан-Франциско жағалауындағы үш кеңсе ғимаратында 20%-дан 25%-ға дейін қысқартуды сұрады, ал Equity Residential оның бес мүлкін 20%-ға дейін қысқарту туралы шағым түсірді.
Бір қызығы, бастапқы қайта бағалау сұраулары көбінесе толтырғыш нөмірлері болып табылады, өйткені жылжымайтын мүлік иелерінің агенттерінің барлық жылжымайтын мүлік шағымдарын дәл талдауға уақыты жоқ. Меншік иелері үшін консервативті позицияны ұстанып, кейінірек тереңірек жеңілдікке жүгінгеннен гөрі, бастапқыда көбірек қысқартуды сұраған тиімдірек.
Кейбір өтініштер үлкен мәселелерден бұрын келіп түсті. Вестфилд Сан-Франциско орталығының иелері наурыз айында сауда орталығының бағасын шамамен 40% қысқартты, содан кейін Unibail-Rodamco-Westfield және Brookfield маусым айында сатылымдардың төмендеуіне байланысты несие берушілерге мүліктен бас тартқанын жариялады.
Сан-Францискодағы жылжымайтын мүлік нарығы құлдырау кезеңінде екені анық және ұзақ мерзімді қалпына келтіру бірнеше жылға созылуы мүмкін. Дегенмен, бар құрылымдық қиындықтар мен кедергілерге қарамастан, қала ақыры қайта қалпына келеді деген үміт бар.