เจ้าของอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม และบ้านในซานฟรานซิสโกกำลังแห่กันไปที่เคาน์ตีเพื่อขอลดการประเมินทรัพย์สินและการจ่ายภาษี เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ของเมืองยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง เจ้าของที่ดินรายใหญ่ที่สุดในโลกรวมถึง Brookfield Corp. และแบล็คสโตน อิงค์ ได้ยื่นขอลดการประเมิน และปริมาณการอุทธรณ์เพิ่มขึ้นสองเท่าในช่วงสามปีที่ผ่านมานับตั้งแต่เกิดโรคระบาด การประเมินสำหรับปีงบประมาณนี้ได้รับการเผยแพร่ในต้นเดือนกรกฎาคม และคาดว่าจะมีการอุทธรณ์ใหม่เพิ่มขึ้นก่อนกำหนดเส้นตายเพื่อขอลดหย่อนในวันที่ 15 กันยายน
การอุทธรณ์ที่เพิ่มขึ้นเน้นย้ำถึงผลกระทบในวงกว้างของการชะลอตัวของอสังหาริมทรัพย์ในซานฟรานซิสโก ซึ่งการกลับมาของพนักงานออฟฟิศ นักช้อป และนักท่องเที่ยวเป็นไปอย่างช้าๆ หลังการระบาดใหญ่ การประเมินที่ต่ำกว่าอาจส่งผลให้รายได้ภาษีสำหรับบริการของเมืองลดลง ตั้งแต่ตำรวจไปจนถึงโครงการสำหรับคนไร้บ้าน นอกจากนี้ หากผู้ประเมินรับรู้ว่ามูลค่าทรัพย์สินลดลงอย่างมาก อาจกระตุ้นให้เกิดการลงทุน เนื่องจากเจ้าของทรัพย์สินที่มีภาระหนี้สินอาจเลือกที่จะเดินออกจากทรัพย์สินของตนแทนที่จะลงทุนในทรัพย์สินที่มีมูลค่าน้อยกว่าที่จ่ายไปต่อไป
ตามเอกสารที่ยื่นต่อสำนักงานผู้ประเมินของเมืองที่รวบรวมโดย Bloomberg สำหรับปีงบประมาณสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน ผู้ยื่นภาษีในซานฟรานซิสโกขอลดหย่อนเฉลี่ย 48% สำหรับทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่ากว่า 6 หมื่นล้านดอลลาร์ แม้ว่ามูลค่าเหล่านี้รวมถึงรายการทางธุรกิจที่ต้องเสียภาษี เช่น ส่วนควบและยานพาหนะ แต่จำนวนเงินที่อุทธรณ์ส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับการประเมินที่ดินและอาคาร จากการอุทธรณ์ 2,420 รายการที่คณะกรรมการพิจารณาในช่วง 12 เดือนก่อนถึงเดือนมิถุนายน มีประมาณ 55% ที่ได้รับการลดหย่อน
ซานฟรานซิสโกไม่ใช่คนเดียวที่เผชิญกับความท้าทายเหล่านี้ เนื่องจากเจ้าของที่ดินทั่วสหรัฐอเมริกากำลังต่อสู้กับอุปสงค์อสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงและอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้นซึ่งส่งผลให้ราคาอาคารลดลง เมืองต่างๆ เช่น ลอสแอนเจลิส ชิคาโก้ และนิวยอร์ก ก็ประสบปัญหาการอุทธรณ์การประเมินเพิ่มขึ้นเช่นกัน
ในนิวยอร์ก มูลค่าของสำนักงานคาดว่าจะลดลง 44% ภายในปี 2029 เนื่องจากผลกระทบของการทำงานจากระยะไกล ซึ่งโดยทั่วไปคิดเป็นประมาณ 20% ของรายได้จากภาษีทรัพย์สินของเมือง ตามข้อมูลของ a ในซานฟรานซิสโก สถานการณ์เลวร้ายยิ่งกว่า โดย Boston Consulting Group คาดการณ์ว่าราคาอาคารสำนักงานอาจลดลงมากถึง 60% เมื่อเทียบกับระดับก่อนเกิดโรคระบาด เจ้าของทรัพย์สินบางรายหยุดชำระเงินจำนองแล้วเพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียมูลค่าเพิ่มเติม
การลดลงของราคาอสังหาริมทรัพย์ส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยเช่นกัน โดยราคาบ้านเฉลี่ยในซานฟรานซิสโกลดลง 16% ในเดือนมิถุนายนเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว และปริมาณการขายที่อยู่อาศัยลดลงเกือบ 17% ตาม ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่าซานฟรานซิสโกยังอยู่ในช่วงเริ่มต้นของภาวะเศรษฐกิจตกต่ำนี้ และยังไม่เห็นผลกระทบทั้งหมด
แม้จะมีความท้าทายเหล่านี้ ซานฟรานซิสโกก็สามารถหลีกเลี่ยงการเรียกเก็บภาษีทรัพย์สินได้อย่างมีนัยสำคัญ โดยรายรับจากภาษีเพิ่มขึ้น 4 6% เป็น 340 พันล้านดอลลาร์สำหรับปีงบประมาณที่เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม ส่วนหนึ่งเป็นผลจากการประเมินอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองมายาวนานซึ่งยังคงดำเนินต่อไปในปีที่เฟื่องฟู เนื่องจากการขึ้นค่าประเมินถูกจำกัดไว้ที่ 2% ต่อปีเนื่องจากกฎหมาย การประเมินโดยรวมไม่ได้ลดลงเลยตั้งแต่กลางทศวรรษที่ 1990 หลังจากภาวะเศรษฐกิจถดถอยในสหรัฐอเมริกา
เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้รอให้ผู้ประเมินเมืองติดตามสภาวะตลาดในปัจจุบัน ตัวอย่างเช่น Brookfield ขอลด 75% ในมูลค่าของอาคารสำนักงานที่ซื้อในปี 2556 ในขณะที่ Columbia Property Trust ซึ่งได้รับโดย Pimco ในปี 2564 ขอลด 50% สำหรับอาคารสำนักงานสามแห่ง ซึ่งหนึ่งในนั้นเป็นส่วนหนึ่งของพอร์ตโฟลิโอ แบล็กสโตนยังร้องขอให้ลดจาก 20% เป็น 25% สำหรับอาคารสำนักงานสามแห่งใกล้กับริมน้ำซานฟรานซิสโก และ Equity Residential ได้ยื่นอุทธรณ์เพื่อขอลดสูงสุดถึง 20% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ห้าแห่ง
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คำขอการประเมินใหม่ครั้งแรกมักเป็นตัวเลขตัวยึดตำแหน่ง เนื่องจากตัวแทนเจ้าของทรัพย์สินไม่มีเวลามากพอที่จะวิเคราะห์คุณสมบัติทั้งหมดที่ยื่นอุทธรณ์อย่างถูกต้อง เป็นประโยชน์มากกว่าสำหรับเจ้าของทรัพย์สินที่จะขอส่วนลดจำนวนมากในตอนเริ่มต้น แทนที่จะใช้ท่าทีอนุรักษ์นิยมและเรียกร้องส่วนลดที่มากขึ้นในภายหลัง
การอุทธรณ์บางรายการนำหน้าประเด็นที่ใหญ่กว่า เจ้าของ Westfield San Francisco Center ได้รับการประเมินของห้างลดลงประมาณ 40% ในเดือนมีนาคม และต่อมา Unibail-Rodamco-Westfield และ Brookfield ได้ประกาศในเดือนมิถุนายนว่าพวกเขาได้มอบทรัพย์สินให้แก่ผู้ให้กู้เนื่องจากยอดขายลดลง
เป็นที่ชัดเจนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในซานฟรานซิสโกกำลังอยู่ในช่วงขาลง และการฟื้นตัวในระยะยาวอาจใช้เวลาหลายปี อย่างไรก็ตาม มีความหวังว่าในที่สุดเมืองจะกลับมาได้แม้จะมีความท้าทายและอุปสรรคทางโครงสร้างที่มีอยู่