I proprietari di edifici per uffici, centri commerciali, hotel e case a San Francisco si stanno riversando nella contea per richiedere una riduzione degli accertamenti immobiliari e dei pagamenti delle tasse mentre i prezzi immobiliari della città continuano a diminuire. Alcuni dei più grandi proprietari terrieri del mondo, tra cui Brookfield Corp. e Blackstone Inc. , hanno chiesto tagli agli accertamenti e il volume dei ricorsi è raddoppiato negli ultimi tre anni dall'inizio della pandemia. Le valutazioni per questo anno fiscale sono state distribuite all'inizio di luglio e si prevede che ci sarà un'ondata di nuovi ricorsi prima della scadenza del 15 settembre per richiedere riduzioni.
L'aumento dei ricorsi evidenzia l'impatto più ampio della crisi immobiliare a San Francisco, dove il ritorno di impiegati, acquirenti e turisti è stato lento dopo la pandemia. Valutazioni inferiori possono comportare una diminuzione delle entrate fiscali per i servizi cittadini, dalla polizia ai programmi per i senzatetto. Inoltre, se i valutatori riconoscono che i valori delle proprietà sono diminuiti in modo significativo, ciò può incoraggiare il disinvestimento, poiché i proprietari di immobili gravati da debiti possono scegliere di abbandonare i propri beni piuttosto che continuare a investire in proprietà che valgono meno di quanto hanno pagato.
Secondo i documenti depositati presso l'ufficio degli assessori della città compilati da Bloomberg, per l'anno fiscale che termina il 30 giugno, i funzionari delle autorità fiscali di San Francisco hanno richiesto una riduzione media del 48% sulla proprietà valutata a oltre 60 miliardi di dollari. Sebbene questi valori includano elementi aziendali tassabili come infissi e veicoli, la maggior parte degli importi dei ricorsi sono relativi a valutazioni di terreni e fabbricati. Dei 2.420 ricorsi esaminati dal consiglio nei 12 mesi precedenti a giugno, circa il 55% ha ricevuto una riduzione.
San Francisco non è l'unica ad affrontare queste sfide, poiché i proprietari di tutti gli Stati Uniti sono alle prese con il cambiamento della domanda immobiliare e l'aumento dei tassi di interesse che hanno portato a una diminuzione dei prezzi degli edifici. Anche città come Los Angeles, Chicago e New York hanno registrato un aumento dei ricorsi di valutazione.
A New York, si stima che il valore degli uffici diminuirà potenzialmente del 44% entro il 2029 a causa dell'impatto del lavoro a distanza, che in genere rappresenta circa il 20% delle entrate fiscali sulla proprietà della città, secondo un A San Francisco, la situazione è ancora più grave, con Boston Consulting Group che prevede che i prezzi delle torri per uffici potrebbero crollare fino al 60% rispetto ai livelli pre-pandemia. Alcuni proprietari di immobili hanno già smesso di pagare il mutuo per evitare ulteriori perdite di valore.
Il calo dei prezzi degli immobili ha colpito anche il mercato residenziale, con il prezzo medio delle case a San Francisco in calo del 16% a giugno rispetto all'anno precedente e il volume delle vendite residenziali in calo di quasi il 17%, secondo Gli esperti suggeriscono che San Francisco sia ancora nelle prime fasi di questa recessione e il pieno impatto deve ancora essere visto.
Nonostante queste sfide, San Francisco è riuscita a evitare un duro colpo ai suoi registri fiscali sulla proprietà, con un aumento del gettito fiscale di 4. 6% a $ 340 miliardi per l'anno fiscale che inizia il 1 luglio. Ciò è in parte dovuto al fatto che le valutazioni sugli immobili di lunga durata stanno ancora recuperando terreno rispetto agli anni del boom, poiché gli aumenti delle valutazioni sono limitati al 2% annuo a causa di una legge. Non c'è stata una diminuzione delle valutazioni totali dalla metà degli anni '90, a seguito di una recessione negli Stati Uniti.
I proprietari di immobili non stanno aspettando che gli assessori comunali si mettano al passo con le attuali condizioni di mercato. Ad esempio, Brookfield ha richiesto una riduzione del 75% del valore di una torre per uffici acquistata nel 2013, mentre Columbia Property Trust, acquisita da Pimco nel 2021, ha richiesto una riduzione del 50% su tre edifici per uffici, uno dei quali faceva parte di un portafoglio Blackstone ha anche richiesto tagli che vanno dal 20% al 25% su tre edifici per uffici vicino al lungomare di San Francisco e Equity Residential ha presentato ricorsi per riduzioni fino al 20% su cinque delle sue proprietà.
In particolare, le richieste di rivalutazione iniziale sono spesso numeri segnaposto, poiché gli agenti dei proprietari di immobili non hanno abbastanza tempo per analizzare accuratamente tutte le proprietà che presentano ricorsi. È più vantaggioso per i proprietari di immobili chiedere una riduzione maggiore all'inizio piuttosto che assumere una posizione prudente e chiedere uno sconto maggiore in seguito.
Alcuni ricorsi hanno preceduto questioni più importanti. I proprietari del Westfield San Francisco Center hanno ricevuto una riduzione di circa il 40% nella valutazione del centro commerciale a marzo e, successivamente, Unibail-Rodamco-Westfield e Brookfield hanno annunciato a giugno che avrebbero ceduto la proprietà agli istituti di credito a causa del calo delle vendite,
È chiaro che il mercato immobiliare di San Francisco è nel bel mezzo di una recessione e la ripresa a lungo termine potrebbe richiedere diversi anni. Tuttavia, ci sono speranze che la città alla fine si riprenda nonostante le sfide e gli ostacoli strutturali esistenti.