Eigentümer von Bürogebäuden, Einkaufszentren, Hotels und Häusern in San Francisco strömen in den Landkreis, um eine Reduzierung der Immobilienbewertungen und Steuerzahlungen zu fordern, da die Immobilienpreise der Stadt weiter sinken. Einige der größten Vermieter der Welt, darunter Brookfield Corp. und Blackstone Inc. , haben Steuerkürzungen beantragt, und die Zahl der Berufungen hat sich in den letzten drei Jahren seit Beginn der Pandemie verdoppelt. Die Beurteilungen für dieses Geschäftsjahr wurden Anfang Juli verteilt, und es wird erwartet, dass es vor Ablauf der Frist für die Beantragung von Kürzungen am 15. September zu einer Flut neuer Einsprüche kommen wird.
Die Zunahme der Einsprüche verdeutlicht die umfassenderen Auswirkungen des Immobilienrückgangs in San Francisco, wo die Rückkehr von Büroangestellten, Käufern und Touristen nach der Pandemie nur langsam verlief. Niedrigere Steuersätze können zu geringeren Steuereinnahmen für städtische Dienstleistungen führen, von der Polizei bis hin zu Programmen für Obdachlose. Wenn Gutachter zudem erkennen, dass die Immobilienwerte erheblich gesunken sind, kann dies zu Desinvestitionen führen, da Immobilieneigentümer, die mit Schulden belastet sind, sich möglicherweise dafür entscheiden, ihr Vermögen aufzugeben, anstatt weiterhin in Immobilien zu investieren, die weniger wert sind, als sie bezahlt haben.
Laut den von Bloomberg beim Steueramt der Stadt eingereichten Unterlagen beantragten Steuerpflichtige in San Francisco für das am 30. Juni endende Geschäftsjahr eine durchschnittliche Ermäßigung von 48 % für Immobilien mit einem Steuerwert von über 60 Milliarden US-Dollar. Während diese Werte steuerpflichtige Geschäftsgegenstände wie Einrichtungsgegenstände und Fahrzeuge umfassen, bezieht sich der Großteil der Berufungsbeträge auf Grundstücks- und Gebäudebewertungen. Von den 2.420 Einsprüchen, die der Vorstand in den zwölf Monaten vor Juni verhandelte, erhielten etwa 55 % eine Kürzung.
San Francisco ist mit diesen Herausforderungen nicht allein, da Vermieter in den gesamten Vereinigten Staaten mit der sich verändernden Immobiliennachfrage und steigenden Zinssätzen zu kämpfen haben, die zu sinkenden Baupreisen geführt haben. Städte wie Los Angeles, Chicago und New York verzeichneten ebenfalls einen Anstieg der Einsprüche gegen Steuerbescheide.
In New York wird der Wert von Büros bis 2029 voraussichtlich um 44 % sinken, was auf die Auswirkungen der Fernarbeit zurückzuführen ist, die laut a typischerweise etwa 20 % der Grundsteuereinnahmen der Stadt ausmacht In San Francisco ist die Situation noch schlimmer: Die Boston Consulting Group prognostiziert, dass die Preise für Bürotürme im Vergleich zum Niveau vor der Pandemie um bis zu 60 % sinken könnten. Um weitere Wertverluste zu vermeiden, haben einige Immobilieneigentümer bereits die Hypothekenzahlungen eingestellt.
Der Rückgang der Immobilienpreise hat sich auch auf den Wohnimmobilienmarkt ausgewirkt, wobei der durchschnittliche Eigenheimpreis in San Francisco im Juni im Vergleich zum Vorjahr um 16 % sank und das Verkaufsvolumen von Wohnimmobilien um fast 17 % zurückging Experten vermuten, dass sich San Francisco noch im Anfangsstadium dieses Abschwungs befindet und die vollen Auswirkungen noch abzuwarten sind.
Trotz dieser Herausforderungen ist es San Francisco gelungen, einen erheblichen Einbruch bei der Grundsteuer zu vermeiden und die Steuereinnahmen um das Vierfache zu steigern. 6 % auf 340 Milliarden US-Dollar für das am 1. Juli beginnende Geschäftsjahr. Dies ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass die Bewertungen von lang gehaltenen Immobilien immer noch mit den Boomjahren mithalten, da die Erhöhung der Bewertung aufgrund eines Gesetzes auf 2 % pro Jahr begrenzt ist. Seit Mitte der 1990er Jahre, als Folge einer Rezession in den Vereinigten Staaten, kam es zu keinem Rückgang der Gesamtbewertungen.
Immobilieneigentümer warten nicht darauf, dass Stadtgutachter sich über die aktuellen Marktbedingungen informieren. Beispielsweise beantragte Brookfield eine 75-prozentige Reduzierung des Wertes eines 2013 erworbenen Büroturms, während Columbia Property Trust, das 2021 von Pimco übernommen wurde, eine 50-prozentige Reduzierung für drei Bürogebäude beantragte, von denen eines Teil eines Portfolios war Blackstone beantragte außerdem Kürzungen zwischen 20 und 25 % für drei Bürogebäude in der Nähe der Küste von San Francisco, und Equity Residential reichte bei fünf seiner Immobilien Kürzungen von bis zu 20 % ein.
Bemerkenswert ist, dass es sich bei den ersten Anträgen auf Neubewertung häufig um Platzhalterzahlen handelt, da die Makler der Immobilieneigentümer nicht genügend Zeit haben, alle Immobilien, die Einsprüche einreichen, genau zu analysieren. Für Immobilieneigentümer ist es vorteilhafter, zu Beginn einen größeren Rabatt zu verlangen, als eine konservative Position einzunehmen und später einen höheren Rabatt zu verlangen.
Einige Einsprüche gingen größeren Anliegen voraus. Die Eigentümer des Westfield San Francisco Center erhielten bereits im März eine Reduzierung der Bewertung des Einkaufszentrums um rund 40 %, und anschließend gaben Unibail-Rodamco-Westfield und Brookfield im Juni bekannt, dass sie die Immobilie aufgrund von Umsatzrückgängen an Kreditgeber abgeben würden.
Es ist klar, dass sich der Immobilienmarkt in San Francisco mitten in einem Abschwung befindet und die langfristige Erholung mehrere Jahre dauern kann. Es besteht jedoch die Hoffnung, dass die Stadt trotz der bestehenden strukturellen Herausforderungen und Hindernisse irgendwann wieder auf die Beine kommt.