Les propriétaires d'immeubles de bureaux, de centres commerciaux, d'hôtels et de maisons à San Francisco affluent vers le comté pour demander une réduction des évaluations foncières et des paiements d'impôts alors que les prix de l'immobilier dans la ville continuent de baisser. Certains des plus grands propriétaires au monde, dont Brookfield Corp. et Blackstone Inc. , ont demandé des réductions d'évaluation et le volume d'appels a doublé au cours des trois dernières années depuis le début de la pandémie. Les évaluations pour cet exercice financier ont été distribuées au début de juillet, et on s'attend à ce qu'il y ait une augmentation des nouveaux appels avant la date limite du 15 septembre pour demander des réductions.
L'augmentation des appels met en évidence l'impact plus large du ralentissement de l'immobilier à San Francisco, où le retour des employés de bureau, des acheteurs et des touristes a été lent après la pandémie. Des évaluations plus faibles peuvent entraîner une diminution des recettes fiscales pour les services municipaux, allant de la police aux programmes pour les sans-abri. De plus, si les évaluateurs reconnaissent que la valeur des propriétés a considérablement chuté, cela peut encourager le désinvestissement, car les propriétaires accablés de dettes peuvent choisir de se retirer de leurs actifs plutôt que de continuer à investir dans des propriétés qui valent moins que ce qu'ils ont payé.
Selon les documents déposés auprès du bureau des évaluateurs de la ville compilés par Bloomberg, pour l'exercice se terminant le 30 juin, les contribuables de San Francisco ont demandé une réduction moyenne de 48 % sur les biens évalués à plus de 60 milliards de dollars. Bien que ces valeurs incluent des éléments commerciaux imposables tels que des agencements et des véhicules, la majorité des montants d'appel sont liés aux évaluations des terrains et des bâtiments. Sur les 2 420 appels entendus par la commission au cours des 12 mois précédant juin, environ 55 % ont bénéficié d'une réduction.
San Francisco n'est pas la seule à faire face à ces défis, car les propriétaires des États-Unis sont aux prises avec une demande immobilière changeante et une hausse des taux d'intérêt qui ont entraîné une baisse des prix des bâtiments. Des villes comme Los Angeles, Chicago et New York ont également connu une augmentation des appels d'évaluation.
À New York, la valeur des bureaux devrait potentiellement diminuer de 44 % d'ici 2029 en raison de l'impact du travail à distance, qui représente généralement environ 20 % des recettes de l'impôt foncier de la ville, selon un À San Francisco, la situation est encore plus grave, le Boston Consulting Group prédisant que les prix des tours de bureaux pourraient chuter jusqu'à 60 % par rapport aux niveaux d'avant la pandémie. Certains propriétaires ont déjà cessé de faire des versements hypothécaires pour éviter de nouvelles pertes de valeur.
La baisse des prix de l'immobilier a également affecté le marché résidentiel, le prix médian des maisons à San Francisco ayant chuté de 16 % en juin par rapport à l'année précédente, et le volume des ventes résidentielles diminuant de près de 17 %, selon Les experts suggèrent que San Francisco en est encore aux premiers stades de ce ralentissement, et le plein impact reste à voir.
Malgré ces défis, San Francisco a réussi à éviter un coup dur à ses impôts fonciers, avec des recettes fiscales multipliées par 4. 6% à 340 milliards de dollars pour l'exercice commençant le 1er juillet. Cela s'explique en partie par les évaluations des biens immobiliers de longue date qui rattrapent encore les années fastes, les hausses d'évaluation étant limitées à 2 % par an en raison d'une loi. Il n'y a pas eu de diminution des cotisations totales depuis le milieu des années 1990, à la suite d'une récession aux États-Unis.
Les propriétaires n'attendent pas que les évaluateurs de la ville rattrapent les conditions actuelles du marché. Par exemple, Brookfield a demandé une réduction de 75 % de la valeur d'une tour de bureaux qu'elle a achetée en 2013, tandis que Columbia Property Trust, acquis par Pimco en 2021, a demandé une réduction de 50 % sur trois immeubles de bureaux, dont l'un faisait partie d'un portefeuille Blackstone a également demandé des réductions allant de 20% à 25% sur trois immeubles de bureaux près du front de mer de San Francisco, et Equity Residential a déposé des appels pour des réductions allant jusqu'à 20% sur cinq de ses propriétés.
Notamment, les demandes de réévaluation initiales sont souvent des numéros d'espace réservé, car les agents des propriétaires n'ont pas assez de temps pour analyser avec précision toutes les propriétés qui font appel. Il est plus avantageux pour les propriétaires de demander une réduction plus importante au début plutôt que d'adopter une position conservatrice et de demander une réduction plus importante plus tard.
Certains appels ont précédé des problèmes plus importants. Les propriétaires du Westfield San Francisco Center ont reçu une réduction d'environ 40 % de l'évaluation du centre commercial en mars, et par la suite, Unibail-Rodamco-Westfield et Brookfield ont annoncé en juin qu'ils abandonnaient la propriété aux prêteurs en raison de la baisse des ventes,
Il est clair que le marché immobilier de San Francisco est en pleine récession et que la reprise à long terme pourrait prendre plusieurs années. Cependant, on espère que la ville finira par rebondir malgré les défis et les obstacles structurels existants.