Właściciele budynków biurowych, centrów handlowych, hoteli i domów w San Francisco przybywają do hrabstwa, aby zażądać obniżenia wyceny nieruchomości i płatności podatków, ponieważ ceny nieruchomości w mieście nadal spadają. Niektórzy z największych właścicieli na świecie, w tym Brookfield Corp. i Blackstone Inc. , złożyło wnioski o obniżenie wymiaru świadczeń, a liczba odwołań podwoiła się w ciągu ostatnich trzech lat od początku pandemii. Oceny na ten rok podatkowy zostały rozesłane na początku lipca i oczekuje się, że przed terminem składania wniosków o obniżki 15 września nastąpi gwałtowny wzrost liczby nowych odwołań.
Wzrost liczby odwołań podkreśla szerszy wpływ kryzysu na rynku nieruchomości w San Francisco, gdzie powrót pracowników biurowych, kupujących i turystów po pandemii był powolny. Niższe oceny mogą skutkować zmniejszeniem dochodów podatkowych dla usług miejskich, od policji po programy dla bezdomnych. Ponadto, jeśli rzeczoznawcy uznają, że wartość nieruchomości znacznie spadła, może to zachęcić do dezinwestycji, ponieważ właściciele nieruchomości, którzy są obciążeni długiem, mogą zdecydować się na odejście od swoich aktywów, zamiast kontynuować inwestowanie w nieruchomości, które są warte mniej niż to, co zapłacili.
Zgodnie z dokumentami złożonymi w miejskim biurze rzeczoznawców, sporządzonymi przez Bloomberg, w roku podatkowym kończącym się 30 czerwca osoby rozliczające się z podatków w San Francisco zażądały przeciętnej obniżki o 48% od nieruchomości wycenionych na ponad 60 miliardów dolarów. Chociaż wartości te obejmują pozycje biznesowe podlegające opodatkowaniu, takie jak osprzęt i pojazdy, większość kwot odwoławczych dotyczy ocen gruntów i budynków. Spośród 2420 odwołań rozpatrzonych przez zarząd w ciągu 12 miesięcy poprzedzających czerwiec, około 55% otrzymało obniżkę.
San Francisco nie jest samotne w obliczu tych wyzwań, ponieważ właściciele w całych Stanach Zjednoczonych zmagają się ze zmieniającym się popytem na nieruchomości i rosnącymi stopami procentowymi, które doprowadziły do spadku cen budynków. Miasta takie jak Los Angeles, Chicago i Nowy Jork również odnotowały wzrost liczby odwołań od ocen.
W Nowym Jorku szacuje się, że wartość biur może spaść o 44% do 2029 r. ze względu na wpływ pracy zdalnej, która zazwyczaj odpowiada za około 20% dochodów miasta z podatku od nieruchomości, według danych W San Francisco sytuacja jest jeszcze gorsza, a Boston Consulting Group przewiduje, że ceny wieżowców biurowych mogą spaść nawet o 60% w porównaniu z poziomem sprzed pandemii. Niektórzy właściciele nieruchomości przestali już spłacać kredyty hipoteczne, aby uniknąć dalszych strat na wartości.
Spadek cen nieruchomości wpłynął również na rynek mieszkaniowy, gdzie mediana ceny domu w San Francisco spadła w czerwcu o 16% w porównaniu z poprzednim rokiem, a wielkość sprzedaży mieszkań spadła o prawie 17%, według Eksperci sugerują, że San Francisco wciąż znajduje się we wczesnej fazie tego spowolnienia, a pełnego wpływu jeszcze nie widać.
Pomimo tych wyzwań, San Francisco udało się uniknąć znacznego wstrząsu w zakresie podatków od nieruchomości, a dochody z podatków wzrosły o 4. 6% do 340 miliardów dolarów w roku podatkowym rozpoczynającym się 1 lipca. Wynika to częściowo z wycen długoterminowych nieruchomości, które wciąż nadrabiają zaległości w latach boomu, ponieważ podwyżki wycen są ograniczone do 2% rocznie ze względu na prawo. Od połowy lat 90., po recesji w Stanach Zjednoczonych, nie odnotowano spadku ogólnej liczby ocen.
Właściciele nieruchomości nie czekają, aż rzeczoznawcy miejscy dogonią obecne warunki rynkowe. Na przykład Brookfield zażądał 75% obniżenia wartości biurowca, który nabył w 2013 r., podczas gdy Columbia Property Trust, przejęta przez Pimco w 2021 r., zażądała 50% obniżenia wartości trzech budynków biurowych, z których jeden był częścią portfela Blackstone zażądał również cięć od 20% do 25% na trzech budynkach biurowych w pobliżu nabrzeża San Francisco, a Equity Residential złożył apelacje o obniżki do 20% na pięć swoich nieruchomości.
Warto zauważyć, że wstępne prośby o ponowną ocenę są często liczbami zastępczymi, ponieważ agenci właścicieli nieruchomości nie mają wystarczająco dużo czasu, aby dokładnie przeanalizować wszystkie odwołania dotyczące nieruchomości. Właścicielom nieruchomości bardziej opłaca się poprosić o większą obniżkę na początku, niż zajmować konserwatywne stanowisko i później apelować o większą obniżkę.
Niektóre odwołania wyprzedziły większe problemy. Właściciele Westfield San Francisco Centre otrzymali w marcu około 40-procentową obniżkę wyceny centrum handlowego, a następnie Unibail-Rodamco-Westfield i Brookfield ogłosiły w czerwcu, że oddają nieruchomość kredytodawcom z powodu spadków sprzedaży,
Oczywiste jest, że rynek nieruchomości w San Francisco przeżywa kryzys, a długoterminowe ożywienie może zająć kilka lat. Istnieją jednak nadzieje, że miasto w końcu się odbije, pomimo istniejących strukturalnych wyzwań i przeszkód.