בעלים של בנייני משרדים, מרכזי קניות, מלונות ובתים בסן פרנסיסקו נוהרים למחוז כדי לבקש הפחתת שומות נכסים ותשלומי מס, מכיוון שמחירי הנדל"ן בעיר ממשיכים לרדת. כמה מבעלי הבית הגדולים בעולם, כולל ברוקפילד קורפ. ו-Blackstone Inc. , הגישו בקשה לקיצוץ הערכה, והיקף הערעורים הוכפל בשלוש השנים האחרונות מאז החלה המגיפה. הערכות לשנת כספים זו חולקו בתחילת יולי, וצפוי כי יהיה זינוק בערעורים חדשים לפני המועד האחרון לבקשת הפחתות ב-15 בספטמבר.
הגידול בערעורים מדגיש את ההשפעה הרחבה יותר של מיתון הנדל"ן בסן פרנסיסקו, שם חזרתם של עובדי משרד, קונים ותיירים הייתה איטית לאחר המגיפה. הערכות נמוכות יותר יכולות לגרום לירידה בהכנסות ממסים עבור שירותי העירייה, החל משטרה ועד תוכניות לחסרי בית. בנוסף, אם שמאים יכירו שערכי הנכס ירדו באופן משמעותי, זה יכול לעודד חוסר השקעה, שכן בעלי נכסים שעמוסים בחובות עשויים לבחור להתרחק מנכסיהם במקום להמשיך ולהשקיע בנכסים ששווים פחות ממה ששילמו.
על פי הגשות למשרד השומאים בעיר, שנערך על ידי בלומברג, לשנת הכספים שהסתיימה ב-30 ביוני, ביקשו מגישי מס בסן פרנסיסקו הפחתה ממוצעת של 48% על נכס המוערך ביותר מ-60 מיליארד דולר. בעוד שערכים אלו כוללים פריטים עסקיים החייבים במס כגון אביזרים וכלי רכב, רוב סכומי הערעור קשורים לשומות קרקע ומבנים. מתוך 2,420 הערעורים שנדונו על ידי המועצה ב-12 החודשים שקדמו ליוני, כ-55% קיבלו הפחתה.
סן פרנסיסקו אינה לבדה המתמודדת עם האתגרים הללו, שכן בעלי בתים ברחבי ארצות הברית מתמודדים עם שינוי בביקוש לנדל"ן ועליית שיעורי הריבית שהובילו לירידה במחירי הבנייה. גם ערים כמו לוס אנג'לס, שיקגו וניו יורק חוו עלייה בפניות להערכה.
בניו יורק, ערך המשרדים מוערך לרדת בפוטנציה ב-44% עד 2029 בשל ההשפעה של עבודה מרחוק, המהווה בדרך כלל כ-20% מהכנסות העיר מארנונה, על פי א. בסן פרנסיסקו המצב חמור עוד יותר, כאשר Boston Consulting Group צופה כי המחירים עבור מגדלי משרדים עשויים לצנוח בשיעור של עד 60% בהשוואה לרמות שלפני המגפה. חלק מבעלי הנכסים כבר הפסיקו לשלם את תשלומי המשכנתא כדי למנוע הפסדי ערך נוספים.
הירידה במחירי הנדל"ן השפיעה גם על שוק המגורים, כאשר מחיר הדירות החציוני בסן פרנסיסקו ירד ב-16% ביוני בהשוואה לשנה הקודמת, והיקף המכירות למגורים ירד בכמעט 17%, לפי מומחים טוענים שסן פרנסיסקו נמצאת עדיין בשלבים המוקדמים של השפל הזה, וההשפעה המלאה עדיין לא נראית.
למרות האתגרים הללו, סן פרנסיסקו הצליחה להימנע מפגיעה משמעותית בפנקסי הארנונה שלה, כאשר ההכנסות ממסים גדלו ב-4. 6% עד 340 מיליארד דולר לשנת הכספים שמתחילה ב-1 ביולי. זה נובע בין השאר מהערכות נדל"ן ארוכות שעדיין מדביקות את השנים המשגשגות, שכן העלאות שומה מוגבלות ל-2% בשנה בשל חוק. לא חלה ירידה בסך ההערכות מאז אמצע שנות ה-90, בעקבות מיתון בארצות הברית.
בעלי נכסים לא מחכים לשמאי העירייה כדי להדביק את תנאי השוק הנוכחיים. לדוגמה, ברוקפילד ביקשה הפחתה של 75% בערך מגדל משרדים שרכשה ב-2013, בעוד ש-Columbia Property Trust, שנרכשה על ידי פימקו ב-2021, ביקשה הפחתה של 50% בשלושה בנייני משרדים, שאחד מהם היה חלק מתיק השקעות. בלקסטון גם ביקשה קיצוצים שנעים בין 20% ל-25% בשלושה בנייני משרדים ליד החוף של סן פרנסיסקו, ו-Equity Residential הגישה ערעורים להפחתה של עד 20% בחמישה מנכסיה.
יש לציין שבקשות ההערכה מחדש הראשוניות הן לרוב מספרי מיקום, שכן לסוכנים של בעלי נכסים אין מספיק זמן לנתח במדויק את כל הנכסים המגישים ערעורים. לבעלי נכסים כדאי יותר לבקש הנחה גדולה יותר בהתחלה מאשר לנקוט עמדה שמרנית ולפנות להנחה עמוקה יותר בהמשך.
חלק מהערעורים הגיעו לפני נושאים גדולים יותר. הבעלים של מרכז ווסטפילד בסן פרנסיסקו קיבלו הפחתה של כ-40% בהערכת הקניון עוד בחודש מרץ, ולאחר מכן, Unibail-Rodamco-Westfield וברוקפילד הודיעו ביוני כי הם מוותרים על הנכס למלווים עקב ירידות במכירות.
ברור ששוק הנכסים של סן פרנסיסקו נמצא בעיצומה של שפל, וההתאוששות ארוכת הטווח עשויה להימשך מספר שנים. עם זאת, יש תקוות שהעיר תחזור בסופו של דבר למרות האתגרים והמכשולים המבניים הקיימים.