Los propietarios de edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles y casas en San Francisco acuden en masa al condado para solicitar una reducción en las evaluaciones de propiedades y pagos de impuestos a medida que los precios inmobiliarios de la ciudad siguen cayendo. Algunos de los propietarios más grandes del mundo, incluido Brookfield Corp. y Blackstone Inc. , han solicitado recortes de tasación y el volumen de apelaciones se ha duplicado en los últimos tres años desde que comenzó la pandemia. Las evaluaciones para este año fiscal se distribuyeron a principios de julio y se espera que haya un aumento en las nuevas apelaciones antes de la fecha límite del 15 de septiembre para solicitar reducciones.
El aumento de las apelaciones destaca el impacto más amplio de la recesión inmobiliaria en San Francisco, donde el regreso de oficinistas, compradores y turistas ha sido lento después de la pandemia. Las evaluaciones más bajas pueden resultar en una disminución de los ingresos fiscales para los servicios de la ciudad, que van desde la policía hasta los programas para personas sin hogar. Además, si los tasadores reconocen que los valores de las propiedades han bajado significativamente, puede alentar la desinversión, ya que los propietarios que están cargados de deudas pueden optar por abandonar sus activos en lugar de continuar invirtiendo en propiedades que valen menos de lo que pagaron.
Según los documentos presentados ante la oficina de tasadores de la ciudad recopilados por Bloomberg, para el año fiscal que finaliza el 30 de junio, los contribuyentes de San Francisco solicitaron una reducción promedio del 48 % en propiedades valoradas en más de $60 mil millones. Si bien estos valores incluyen elementos comerciales sujetos a impuestos, como accesorios y vehículos, la mayoría de los montos de apelación están relacionados con las evaluaciones de terrenos y edificios. De las 2420 apelaciones escuchadas por la junta en los 12 meses previos a junio, aproximadamente el 55% recibió una reducción.
San Francisco no es el único que enfrenta estos desafíos, ya que los propietarios de los Estados Unidos están lidiando con la cambiante demanda de bienes raíces y el aumento de las tasas de interés que han llevado a la disminución de los precios de construcción. Ciudades como Los Ángeles, Chicago y Nueva York también han experimentado un aumento en las apelaciones de evaluación.
En Nueva York, se estima que el valor de las oficinas podría disminuir en un 44 % para 2029 debido al impacto del trabajo remoto, que normalmente representa alrededor del 20 % de los ingresos por impuestos a la propiedad de la ciudad, según un En San Francisco, la situación es aún más grave, con Boston Consulting Group prediciendo que los precios de las torres de oficinas pueden caer hasta en un 60 % en comparación con los niveles previos a la pandemia. Algunos propietarios ya han dejado de hacer los pagos de la hipoteca para evitar mayores pérdidas de valor.
La caída de los precios inmobiliarios también ha afectado al mercado residencial, ya que el precio medio de la vivienda en San Francisco cayó un 16 % en junio en comparación con el año anterior y el volumen de ventas residencial disminuyó casi un 17 %, según Los expertos sugieren que San Francisco aún se encuentra en las primeras etapas de esta recesión, y aún está por verse el impacto total.
A pesar de estos desafíos, San Francisco ha logrado evitar un golpe significativo en sus registros de impuestos a la propiedad, con un aumento de 4 en los ingresos fiscales. 6% a $ 340 mil millones para el año fiscal que comienza el 1 de julio. Esto se debe en parte a que las evaluaciones de bienes inmuebles de larga data aún se están poniendo al día con los años de auge, ya que los aumentos de evaluación están limitados al 2% anual debido a una ley. No ha habido una disminución en las evaluaciones totales desde mediados de la década de 1990, luego de una recesión en los Estados Unidos.
Los propietarios no están esperando a que los asesores de la ciudad se pongan al día con las condiciones actuales del mercado. Por ejemplo, Brookfield solicitó una reducción del 75 % en el valor de una torre de oficinas que compró en 2013, mientras que Columbia Property Trust, adquirida por Pimco en 2021, solicitó una reducción del 50 % en tres edificios de oficinas, uno de los cuales formaba parte de una cartera. Blackstone también solicitó recortes que van del 20% al 25% en tres edificios de oficinas cerca del paseo marítimo de San Francisco, y Equity Residential presentó apelaciones para obtener reducciones de hasta el 20% en cinco de sus propiedades.
Notablemente, las solicitudes iniciales de reevaluación a menudo son números de marcador de posición, ya que los agentes de los propietarios no tienen tiempo suficiente para analizar con precisión todas las propiedades que presentan apelaciones. Es más ventajoso para los propietarios solicitar una reducción mayor al principio en lugar de adoptar una posición conservadora y solicitar un descuento mayor más adelante.
Algunas apelaciones se han adelantado a problemas más importantes. Los propietarios del Westfield San Francisco Center recibieron una reducción de aproximadamente el 40 % en la tasación del centro comercial en marzo y, posteriormente, Unibail-Rodamco-Westfield y Brookfield anunciaron en junio que entregarían la propiedad a los prestamistas debido a la disminución de las ventas.
Está claro que el mercado inmobiliario de San Francisco se encuentra en medio de una recesión y la recuperación a largo plazo puede llevar varios años. Sin embargo, hay esperanzas de que la ciudad finalmente se recupere a pesar de los desafíos e impedimentos estructurales existentes.