Eigenaren van kantoorgebouwen, winkelcentra, hotels en huizen in San Francisco komen massaal naar de provincie om een verlaging van de onroerendgoedbelasting en belastingbetalingen aan te vragen, aangezien de onroerendgoedprijzen in de stad blijven dalen. Enkele van de grootste verhuurders ter wereld, waaronder Brookfield Corp. en Blackstone Inc. , hebben een vermindering van de aanslagen aangevraagd en het aantal beroepsprocedures is de afgelopen drie jaar sinds het begin van de pandemie verdubbeld. De aanslagen voor dit fiscale jaar zijn begin juli uitgedeeld en de verwachting is dat er vóór de deadline van 15 september voor het aanvragen van verlagingen een golf van nieuwe beroepen zal zijn.
De toename van het aantal beroepen benadrukt de bredere impact van de vastgoedcrisis in San Francisco, waar de terugkeer van kantoorpersoneel, winkelend publiek en toeristen traag verloopt na de pandemie. Lagere aanslagen kunnen leiden tot lagere belastinginkomsten voor stadsdiensten, variërend van politie tot programma's voor daklozen. Bovendien, als taxateurs erkennen dat de waarde van onroerend goed aanzienlijk is gedaald, kan dit desinvesteringen aanmoedigen, aangezien eigenaren van onroerend goed die met schulden zijn belast ervoor kunnen kiezen om afstand te doen van hun vermogen in plaats van te blijven investeren in onroerend goed dat minder waard is dan wat ze hebben betaald.
Volgens deponeringen bij het taxateursbureau van de stad, opgesteld door Bloomberg, vroegen belastingaanvragers in San Francisco voor het fiscale jaar eindigend op 30 juni om een gemiddelde vermindering van 48% op onroerend goed dat werd geschat op meer dan $60 miljard. Hoewel deze waarden belastbare zakelijke items omvatten, zoals armaturen en voertuigen, heeft het merendeel van de beroepsbedragen betrekking op land- en gebouwbeoordelingen. Van de 2.420 beroepen die het bestuur in de 12 maanden voorafgaand aan juni heeft behandeld, kreeg ongeveer 55% een korting.
San Francisco staat niet alleen voor deze uitdagingen, aangezien verhuurders in de Verenigde Staten worstelen met veranderende vastgoedvraag en stijgende rentetarieven die hebben geleid tot lagere bouwprijzen. Steden als Los Angeles, Chicago en New York hebben ook te maken gehad met een stijging van het aantal beoordelingen.
In New York wordt geschat dat de waarde van kantoren tegen 2029 mogelijk met 44% zal dalen als gevolg van de impact van werken op afstand, dat doorgaans goed is voor ongeveer 20% van de inkomsten uit onroerendgoedbelasting van de stad, volgens een In San Francisco is de situatie nog nijpender, waar Boston Consulting Group voorspelt dat de prijzen voor kantoortorens met maar liefst 60% kunnen dalen in vergelijking met pre-pandemische niveaus. Sommige eigenaren van onroerend goed zijn al gestopt met het betalen van hypotheekbetalingen om verdere waardeverliezen te voorkomen.
De daling van de vastgoedprijzen heeft ook gevolgen gehad voor de woningmarkt, waarbij de mediane huizenprijs in San Francisco in juni met 16% is gedaald ten opzichte van het voorgaande jaar, en het verkoopvolume van woningen met bijna 17% is gedaald, aldus Deskundigen suggereren dat San Francisco zich nog in de beginfase van deze recessie bevindt en dat de volledige impact nog moet worden gezien.
Ondanks deze uitdagingen is San Francisco erin geslaagd om een aanzienlijke klap voor de onroerendgoedbelasting te voorkomen, waarbij de belastinginkomsten met 4 zijn gestegen. 6% tot $ 340 miljard voor het fiscale jaar dat op 1 juli begint. Dit is deels te wijten aan het feit dat de taxaties van langdurig onroerend goed de hoogconjunctuur nog steeds inhalen, aangezien de verhoging van de taxaties door een wet beperkt is tot 2% per jaar. Sinds het midden van de jaren negentig, na een recessie in de Verenigde Staten, is het totale aantal beoordelingen niet gedaald.
Vastgoedeigenaren zitten niet te wachten op stadsexperts om de huidige marktomstandigheden in te halen. Brookfield vroeg bijvoorbeeld om een waardevermindering van 75% van een kantoortoren die het in 2013 kocht, terwijl Columbia Property Trust, overgenomen door Pimco in 2021, om een vermindering van 50% vroeg voor drie kantoorgebouwen, waarvan er één deel uitmaakte van een portefeuille Blackstone verzocht ook om bezuinigingen variërend van 20% tot 25% op drie kantoorgebouwen in de buurt van de waterkant van San Francisco, en Equity Residential diende een beroep in voor kortingen tot 20% op vijf van zijn eigendommen.
Met name zijn de aanvankelijke herbeoordelingsverzoeken vaak plaatsvervangende nummers, aangezien makelaars van vastgoedeigenaren niet genoeg tijd hebben om alle woningen die bezwaar indienen nauwkeurig te analyseren. Het is voordeliger voor eigenaren van onroerend goed om in het begin om een grotere korting te vragen dan om een conservatieve positie in te nemen en later om een grotere korting te vragen.
Sommige beroepsprocedures kwamen vóór grotere problemen. De eigenaren van het Westfield San Francisco Center ontvingen in maart een korting van ongeveer 40% op de beoordeling van het winkelcentrum, en vervolgens kondigden Unibail-Rodamco-Westfield en Brookfield in juni aan dat ze het onroerend goed aan geldschieters zouden opgeven vanwege teruglopende verkopen.
Het is duidelijk dat de vastgoedmarkt van San Francisco midden in een recessie zit en dat het herstel op de lange termijn enkele jaren kan duren. Er is echter hoop dat de stad uiteindelijk zal herstellen, ondanks de bestaande structurele uitdagingen en belemmeringen.