San Francisco'daki ofis binası, alışveriş merkezi, otel ve ev sahipleri, şehrin emlak fiyatları düşmeye devam ederken mülk değerlendirmelerinde ve vergi ödemelerinde indirim talep etmek için ilçeye akın ediyor. Brookfield Corp. dahil olmak üzere dünyanın en büyük ev sahiplerinden bazıları. ve Blackstone Inc. , değerlendirme kesintileri için başvurdu ve pandeminin başlamasından bu yana son üç yılda temyiz hacmi iki katına çıktı. Bu mali yıl için değerlendirmeler Temmuz başında dağıtıldı ve indirim talep etmek için son tarih olan 15 Eylül'den önce yeni itirazlarda bir artış olması bekleniyor.
İtirazlardaki artış, pandemiden sonra ofis çalışanlarının, alışveriş yapanların ve turistlerin geri dönüşünün yavaş olduğu San Francisco'daki emlak krizinin daha geniş etkisini vurguluyor. Daha düşük değerlendirmeler, polisten evsizlere yönelik programlara kadar değişen şehir hizmetleri için vergi gelirinin düşmesine neden olabilir. Ek olarak, değerlendiriciler mülk değerlerinin önemli ölçüde düştüğünü fark ederse, borç yükü altındaki mülk sahipleri, ödediklerinden daha düşük değerli mülklere yatırım yapmaya devam etmek yerine varlıklarından uzaklaşmayı seçebileceklerinden, yatırımı geri çekmeyi teşvik edebilir.
Bloomberg tarafından şehrin eksperler ofisinde derlenen dosyalara göre, 30 Haziran'da sona eren mali yıl için, San Francisco'daki vergi mükellefleri 60 milyar doların üzerinde değerlendirilen mülklerde ortalama %48'lik bir indirim talep ettiler. Bu değerler, demirbaş ve taşıtlar gibi vergiye tabi iş kalemlerini içerirken, itiraz tutarlarının büyük çoğunluğu arsa ve bina değerlendirmeleriyle ilgilidir. Haziran ayına kadar geçen 12 ay içinde kurul tarafından değerlendirilen 2.420 temyizden yaklaşık %55'i indirim aldı.
Amerika Birleşik Devletleri'ndeki ev sahipleri değişen emlak talebi ve bina fiyatlarının düşmesine yol açan artan faiz oranlarıyla boğuşurken, San Francisco bu zorluklarla mücadelede yalnız değil. Los Angeles, Chicago ve New York gibi şehirler de değerlendirme itirazlarında artış yaşadı.
Bir rapora göre, New York'ta, genellikle şehrin emlak vergisi gelirinin yaklaşık %20'sini oluşturan uzaktan çalışmanın etkisi nedeniyle ofislerin değerinin 2029'a kadar potansiyel olarak %44 oranında düşeceği tahmin ediliyor. San Francisco'da, Boston Consulting Group'un ofis kulesi fiyatlarının pandemi öncesi seviyelere kıyasla %60'a kadar düşebileceğini tahmin etmesiyle durum daha da vahim. Bazı mülk sahipleri, daha fazla değer kaybını önlemek için ipotek ödemeleri yapmayı çoktan durdurdu.
Gayrimenkul fiyatlarındaki düşüş konut piyasasını da etkiledi, Haziran ayında San Francisco'daki ortalama konut fiyatı bir önceki yıla göre %16 düştü ve konut satış hacmi yaklaşık %17 azaldı. Uzmanlar, San Francisco'nun bu gerilemenin henüz ilk aşamalarında olduğunu ve tam etkisinin henüz görülmediğini öne sürüyor.
Bu zorluklara rağmen San Francisco, vergi gelirini %4 artırarak emlak vergisi beyannamelerinde önemli bir darbeden kaçınmayı başardı. 1 Temmuz'da başlayan mali yıl için %6'dan 340 milyar dolara. Bunun nedeni kısmen, uzun süredir elde tutulan gayrimenkullere ilişkin değerlendirmelerin, bir yasa nedeniyle değerlendirme artışlarının yıllık %2 ile sınırlı olması nedeniyle hâlâ patlama yaşayan yıllara yetişmesinden kaynaklanmaktadır. Amerika Birleşik Devletleri'ndeki durgunluğun ardından 1990'ların ortalarından bu yana toplam değerlendirmelerde bir düşüş olmadı.
Mülk sahipleri, şehir eksperlerinin mevcut piyasa koşullarını yakalamasını beklemiyor. Örneğin, Brookfield 2013'te satın aldığı bir ofis kulesinin değerinde %75 indirim talep ederken, 2021'de Pimco tarafından satın alınan Columbia Property Trust, biri portföyün parçası olan üç ofis binası için %50 indirim talep etti. Blackstone ayrıca San Francisco sahiline yakın üç ofis binasında %20 ila %25 arasında değişen kesintiler talep etti ve Equity Residential, beş mülkünde %20'ye varan indirimler için temyiz başvurusunda bulundu.
Mülk sahiplerinin temsilcilerinin temyiz başvurusunda bulunan tüm mülkleri doğru bir şekilde analiz etmek için yeterli zamanı olmadığından, özellikle ilk yeniden değerlendirme talepleri genellikle yer tutucu sayılardır. Mülk sahiplerinin, daha sonra daha derin bir indirim için itirazda bulunmak yerine, başlangıçta daha büyük bir indirim talep etmeleri daha avantajlıdır.
Bazı itirazlar daha büyük sorunların önüne geçti. Westfield San Francisco Center'ın sahipleri, Mart ayında alışveriş merkezinin değerlendirmesinde yaklaşık %40 indirim aldı ve ardından Unibail-Rodamco-Westfield ve Brookfield, Haziran ayında satışlardaki düşüş nedeniyle mülkü borç verenlere bıraktıklarını duyurdu.
San Francisco emlak piyasasının bir gerilemenin ortasında olduğu ve uzun vadeli toparlanmanın birkaç yıl alabileceği açık. Bununla birlikte, mevcut yapısal zorluklara ve engellere rağmen şehrin eninde sonunda toparlanacağına dair umutlar var.