Proprietários de prédios de escritórios, shopping centers, hotéis e residências em São Francisco estão migrando para o condado para solicitar uma redução nas avaliações de propriedades e no pagamento de impostos, já que os preços dos imóveis na cidade continuam caindo. Alguns dos maiores proprietários do mundo, incluindo a Brookfield Corp. e Blackstone Inc. , pediram cortes nas avaliações, e o volume de recursos dobrou nos últimos três anos desde o início da pandemia. As avaliações deste ano fiscal foram distribuídas no início de julho, e espera-se que haja um aumento de novos recursos antes do prazo de 15 de setembro para solicitar reduções.
O aumento nos apelos destaca o impacto mais amplo da crise imobiliária em San Francisco, onde o retorno de funcionários de escritório, compradores e turistas foi lento após a pandemia. Avaliações mais baixas podem resultar em diminuição da receita tributária para os serviços da cidade, desde a polícia até programas para os sem-teto. Além disso, se os avaliadores reconhecerem que os valores das propriedades caíram significativamente, isso pode incentivar o desinvestimento, pois os proprietários sobrecarregados com dívidas podem optar por abandonar seus ativos em vez de continuar investindo em propriedades que valem menos do que pagaram.
De acordo com os registros do escritório de assessores da cidade compilados pela Bloomberg, para o ano fiscal encerrado em 30 de junho, os contribuintes de impostos de São Francisco solicitaram uma redução média de 48% em propriedades avaliadas em mais de US$ 60 bilhões. Embora esses valores incluam itens comerciais tributáveis, como equipamentos e veículos, a maioria dos valores de apelação está relacionada a avaliações de terrenos e edifícios. Dos 2.420 recursos apreciados pela diretoria nos 12 meses anteriores a junho, cerca de 55% tiveram redução.
San Francisco não está sozinho em enfrentar esses desafios, pois os proprietários nos Estados Unidos estão lutando com a mudança na demanda imobiliária e o aumento das taxas de juros que levaram à queda nos preços dos edifícios. Cidades como Los Angeles, Chicago e Nova York também experimentaram um aumento nos apelos de avaliação.
Em Nova York, estima-se que o valor dos escritórios diminua potencialmente 44% até 2029 devido ao impacto do trabalho remoto, que normalmente representa cerca de 20% da receita do imposto predial da cidade, de acordo com um estudo Em San Francisco, a situação é ainda mais terrível, com o Boston Consulting Group prevendo que os preços das torres de escritórios podem cair até 60% em comparação com os níveis pré-pandêmicos. Alguns proprietários já pararam de pagar as hipotecas para evitar maiores perdas de valor.
A queda nos preços dos imóveis também afetou o mercado residencial, com o preço médio das casas em San Francisco caindo 16% em junho em relação ao ano anterior, e o volume de vendas residenciais caindo quase 17%, de acordo com Especialistas sugerem que São Francisco ainda está nos estágios iniciais dessa crise, e o impacto total ainda não foi visto.
Apesar desses desafios, São Francisco conseguiu evitar um golpe significativo em suas listas de impostos prediais, com a receita tributária aumentando em 4. 6%, para US$ 340 bilhões no ano fiscal que começa em 1º de julho. Isso se deve em parte às avaliações de imóveis de longa data que ainda estão se recuperando dos anos de expansão, já que os aumentos das avaliações são limitados a 2% ao ano devido a uma lei. Não houve queda no total de contribuições desde meados da década de 1990, após uma recessão nos Estados Unidos.
Os proprietários de imóveis não estão esperando que os avaliadores da cidade se atualizem com as condições atuais do mercado. Por exemplo, a Brookfield solicitou uma redução de 75% no valor de uma torre de escritórios que comprou em 2013, enquanto a Columbia Property Trust, adquirida pela Pimco em 2021, solicitou uma redução de 50% em três prédios de escritórios, um dos quais fazia parte de um portfólio A Blackstone também solicitou cortes que variam de 20% a 25% em três prédios de escritórios próximos à orla de São Francisco, e a Equity Residential entrou com recursos para reduções de até 20% em cinco de suas propriedades.
Notavelmente, as solicitações iniciais de reavaliação geralmente são números de espaço reservado, pois os agentes dos proprietários não têm tempo suficiente para analisar com precisão todas as propriedades que apresentam recursos. É mais vantajoso para os proprietários pedir uma redução maior no início do que assumir uma posição conservadora e apelar para um desconto maior posteriormente.
Alguns apelos vieram antes de questões maiores. Os proprietários do Westfield San Francisco Center receberam uma redução de aproximadamente 40% na avaliação do shopping em março e, posteriormente, a Unibail-Rodamco-Westfield e a Brookfield anunciaram em junho que estavam cedendo a propriedade aos credores devido a quedas nas vendas,
Está claro que o mercado imobiliário de São Francisco está em declínio e a recuperação de longo prazo pode levar vários anos. No entanto, há esperanças de que a cidade acabe se recuperando, apesar dos desafios e impedimentos estruturais existentes.