Ägare av kontorsbyggnader, köpcentra, hotell och bostäder i San Francisco strömmar till länet för att begära en minskning av fastighetstaxering och skattebetalningar eftersom stadens fastighetspriser fortsätter att sjunka. Några av de största hyresvärdarna i världen, inklusive Brookfield Corp. och Blackstone Inc. , har ansökt om bedömningsnedskärningar, och volymen av överklaganden har fördubblats under de senaste tre åren sedan pandemin började. Bedömningar för detta räkenskapsår distribuerades i början av juli, och det förväntas att det kommer att bli en ökning av nya överklaganden innan deadline för att begära nedskärningar den 15 september.
Ökningen av överklaganden belyser den bredare effekten av fastighetsnedgången i San Francisco, där kontorsanställda, shoppare och turister återvände efter pandemin. Lägre bedömningar kan resultera i minskade skatteintäkter för stadstjänster, allt från polis till program för hemlösa. Dessutom, om bedömare inser att fastighetsvärdena har sjunkit avsevärt, kan det uppmuntra till desinvesteringar, eftersom fastighetsägare som är belastade med skulder kan välja att gå bort från sina tillgångar snarare än att fortsätta investera i fastigheter som är värda mindre än vad de betalade.
Enligt anmälningar till stadens taxeringskontor som sammanställts av Bloomberg, för räkenskapsåret som slutade den 30 juni, begärde skattebetalare i San Francisco en genomsnittlig sänkning med 48 % på fastigheter som värderades till över 60 miljarder dollar. Även om dessa värden inkluderar skattepliktiga affärsobjekt såsom inventarier och fordon, är majoriteten av besvärsbeloppen relaterade till mark- och byggnadstaxering. Av de 2 420 överklaganden som behandlades av styrelsen under de 12 månaderna fram till juni fick cirka 55 % en minskning.
San Francisco är inte ensam om att möta dessa utmaningar, eftersom hyresvärdar i hela USA brottas med en förändrad efterfrågan på fastigheter och stigande räntor som har lett till sänkta byggnadspriser. Städer som Los Angeles, Chicago och New York har också upplevt en ökning av överklaganden av bedömningar.
I New York beräknas värdet på kontor potentiellt minska med 44 % till 2029 på grund av effekterna av distansarbete, som vanligtvis står för cirka 20 % av stadens fastighetsskatteintäkter, enligt en I San Francisco är situationen ännu svårare, där Boston Consulting Group förutspår att priserna på kontorstorn kan sjunka med så mycket som 60 % jämfört med nivåerna före pandemin. Vissa fastighetsägare har redan slutat betala bolån för att undvika ytterligare värdeförluster.
Nedgången i fastighetspriserna har också påverkat bostadsmarknaden, med medianpriset för hus i San Francisco som sjönk med 16 % i juni jämfört med föregående år, och bostadsförsäljningsvolymen minskade med nästan 17 %, enligt Experter föreslår att San Francisco fortfarande är i de tidiga stadierna av denna nedgång, och den fulla effekten är ännu inte att se.
Trots dessa utmaningar har San Francisco lyckats undvika ett betydande slag för sina fastighetsskatter, med skatteintäkterna ökade med fyra. 6 % till 340 miljarder dollar för räkenskapsåret som börjar den 1 juli. Detta beror delvis på att bedömningar av långvariga fastigheter fortfarande kommer ikapp de blomstrande åren, eftersom värderingshöjningar är begränsade till 2 % per år på grund av en lag. Det har inte skett en minskning av totala bedömningar sedan mitten av 1990-talet, efter en lågkonjunktur i USA.
Fastighetsägare väntar inte på att stadens bedömare ska hinna med de rådande marknadsförhållandena. Till exempel begärde Brookfield en minskning med 75 % av värdet på ett kontorstorn som det köpte 2013, medan Columbia Property Trust, förvärvat av Pimco 2021, begärde en minskning med 50 % på tre kontorsbyggnader, varav en ingick i en portfölj. Blackstone begärde också nedskärningar från 20 % till 25 % på tre kontorsbyggnader nära San Franciscos strandpromenad, och Equity Residential överklagade om minskningar med upp till 20 % på fem av sina fastigheter.
Noterbart är att de första begäranden om omvärdering ofta är platshållarnummer, eftersom fastighetsägarnas agenter inte har tillräckligt med tid för att noggrant analysera alla fastigheter som lämnar in överklaganden. Det är mer fördelaktigt för fastighetsägare att begära en större sänkning i början än att ta en konservativ ställning och vädja om en djupare rabatt senare.
Vissa överklaganden har kommit före större frågor. Ägarna till Westfield San Francisco Center fick en minskning med cirka 40 % av köpcentrets bedömning redan i mars, och därefter meddelade Unibail-Rodamco-Westfield och Brookfield i juni att de lämnade fastigheten till långivare på grund av minskad försäljning,
Det är tydligt att San Franciscos fastighetsmarknad befinner sig mitt i en nedgång, och den långsiktiga återhämtningen kan ta flera år. Det finns dock förhoppningar om att staden så småningom kommer att studsa tillbaka trots befintliga strukturella utmaningar och hinder.