Власники офісних будівель, торгових центрів, готелів і будинків у Сан-Франциско стікаються до округу, щоб вимагати зниження оцінки майна та податкових платежів, оскільки ціни на нерухомість у місті продовжують падати. Деякі з найбільших орендодавців у світі, включаючи Brookfield Corp. і Blackstone Inc. , подали документи на скорочення оцінки, а кількість звернень подвоїлася за останні три роки з початку пандемії. Оцінки за цей фінансовий рік були розподілені на початку липня, і очікується, що до 15 вересня буде різке зростання кількості нових апеляцій.
Збільшення кількості звернень підкреслює ширший вплив спаду нерухомості в Сан-Франциско, куди офісні працівники, покупці та туристи повертаються повільно після пандемії. Нижчі оцінки можуть призвести до зменшення податкових надходжень для міських служб, від поліції до програм для бездомних. Крім того, якщо оцінювачі визнають, що вартість нерухомості суттєво впала, це може сприяти вилученню інвестицій, оскільки власники нерухомості, обтяжені боргами, можуть відмовитися від своїх активів, а не продовжувати інвестувати в нерухомість, яка коштує менше, ніж вони заплатили.
Згідно з документами, зібраними Bloomberg до міської комісії, за фінансовий рік, який закінчився 30 червня, податкові декларанти в Сан-Франциско вимагали зниження в середньому на 48% майна, оцінене в понад 60 мільярдів доларів. Хоча ці вартості включають оподатковувані об’єкти господарювання, такі як обладнання та транспортні засоби, більшість сум апеляції пов’язані з оцінкою землі та будівель. З 2420 апеляцій, розглянутих правлінням за 12 місяців до червня, приблизно 55% отримали скорочення.
Сан-Франциско не самотній, хто зіткнувся з цими викликами, оскільки орендодавці в Сполучених Штатах борються зі зміною попиту на нерухомість і зростанням процентних ставок, що призвело до зниження цін на будівлі. У таких містах, як Лос-Анджелес, Чикаго та Нью-Йорк, також спостерігалося зростання апеляцій щодо оцінки.
За оцінками, вартість офісів у Нью-Йорку потенційно знизиться на 44% до 2029 року через вплив віддаленої роботи, на яку зазвичай припадає близько 20% надходжень міста від податку на нерухомість. У Сан-Франциско ситуація ще жахливіша: Boston Consulting Group прогнозує, що ціни на офісні вежі можуть впасти на 60% порівняно з рівнем до пандемії. Деякі власники нерухомості вже припинили сплату іпотечних кредитів, щоб уникнути подальшої втрати вартості.
Зниження цін на нерухомість також вплинуло на ринок житла: середня ціна житла в Сан-Франциско впала на 16% у червні порівняно з попереднім роком, а обсяг продажів житла скоротився майже на 17%, згідно з даними. Експерти припускають, що Сан-Франциско все ще перебуває на ранніх стадіях цього спаду, і повний вплив ще не видно.
Незважаючи на ці труднощі, Сан-Франциско вдалося уникнути значного удару по податку на нерухомість, оскільки податкові надходження зросли в 4 рази. 6% до 340 мільярдів доларів за фінансовий рік, який починається 1 липня. Частково це пов’язано з тим, що оцінка довгострокової нерухомості все ще наздоганяє роки бурхливого розвитку, оскільки згідно із законом підвищення оцінки обмежено 2% на рік. З середини 1990-х років, після рецесії в Сполучених Штатах, загальні оцінки не зменшувалися.
Власники нерухомості не чекають, поки міські оцінювачі впораються з поточними ринковими умовами. Наприклад, Brookfield запросив 75% зниження вартості офісної вежі, яку він придбав у 2013 році, тоді як Columbia Property Trust, придбаний Pimco у 2021 році, запросив 50% зниження вартості трьох офісних будівель, одна з яких була частиною портфеля Blackstone також вимагав скорочення від 20% до 25% для трьох офісних будівель поблизу набережної Сан-Франциско, а Equity Residential подала апеляції щодо скорочення до 20% для п'яти своїх об'єктів.
Примітно, що початкові запити на повторну оцінку часто є цифрами-заповнювачами, оскільки агенти власників нерухомості не мають достатньо часу, щоб точно проаналізувати всі апеляції щодо власності. Власникам нерухомості вигідніше вимагати більшої знижки на початку, ніж займати консервативну позицію та звертатися за більшою знижкою пізніше.
Деякі апеляції надійшли раніше серйозних проблем. Власники Westfield San Francisco Center отримали приблизно 40% зниження оцінки торгового центру ще в березні, а згодом Unibail-Rodamco-Westfield і Brookfield оголосили в червні, що вони відмовляються від власності кредиторам через падіння продажів,
Очевидно, що ринок нерухомості Сан-Франциско перебуває у стані спаду, і довгострокове відновлення може тривати кілька років. Проте є сподівання, що місто врешті-решт відновиться, незважаючи на існуючі структурні проблеми та перешкоди.