Владельцы офисных зданий, торговых центров, гостиниц и домов в Сан-Франциско стекаются в округ, чтобы потребовать снижения налоговых платежей и оценки имущества, поскольку цены на недвижимость в городе продолжают снижаться. Некоторые из крупнейших арендодателей в мире, в том числе Brookfield Corp. и Блэкстоун Инк. , подали на сокращение взносов, а количество апелляций удвоилось за последние три года с начала пандемии. Оценки за этот финансовый год были распределены в начале июля, и ожидается, что до крайнего срока 15 сентября будет поступать новое обращение с просьбой о сокращении.
Увеличение количества обращений подчеркивает более широкое влияние спада на рынке недвижимости в Сан-Франциско, куда после пандемии возвращаются офисные работники, покупатели и туристы медленно. Более низкие взносы могут привести к уменьшению налоговых поступлений для городских служб, начиная от полиции и заканчивая программами для бездомных. Кроме того, если оценщики признают, что стоимость недвижимости значительно упала, это может стимулировать отказ от инвестиций, поскольку владельцы недвижимости, обремененные долгами, могут отказаться от своих активов, а не продолжать инвестировать в недвижимость, которая стоит меньше, чем они заплатили.
Согласно документам, поступившим в городской офис оценщика, составленным Bloomberg, за финансовый год, закончившийся 30 июня, налоговые инспекторы Сан-Франциско запросили в среднем на 48 % скидку на имущество, оцениваемое более чем в 60 миллиардов долларов. Хотя эти значения включают налогооблагаемые объекты бизнеса, такие как оборудование и транспортные средства, большая часть сумм апелляций связана с оценкой земли и зданий. Из 2420 апелляций, рассмотренных советом директоров за 12 месяцев до июня, примерно 55% получили сокращение.
Сан-Франциско не одинок в решении этих проблем, так как арендодатели по всей территории Соединенных Штатов борются с меняющимся спросом на недвижимость и ростом процентных ставок, которые привели к снижению цен на здания. В таких городах, как Лос-Анджелес, Чикаго и Нью-Йорк, также увеличилось количество апелляций по оценке.
По оценкам, в Нью-Йорке стоимость офисов может снизиться на 44 % к 2029 году из-за влияния удаленной работы, на которую обычно приходится около 20 % поступлений от налога на недвижимость города. В Сан-Франциско ситуация еще более ужасна: Boston Consulting Group прогнозирует, что цены на офисные башни могут упасть на целых 60% по сравнению с допандемическим уровнем. Некоторые владельцы недвижимости уже прекратили выплаты по ипотечным кредитам, чтобы избежать дальнейшего снижения стоимости.
Снижение цен на недвижимость также затронуло рынок жилья: средняя цена дома в Сан-Франциско в июне упала на 16 % по сравнению с предыдущим годом, а объем продаж жилья снизился почти на 17 %. Эксперты предполагают, что Сан-Франциско все еще находится на ранних стадиях этого спада, и его полное влияние еще предстоит увидеть.
Несмотря на эти проблемы, Сан-Франциско удалось избежать значительного удара по своим налоговым ведомостям: налоговые поступления увеличились на 4. 6% до $340 млрд за финансовый год, начинающийся 1 июля. Частично это связано с тем, что оценки долгосрочной недвижимости все еще догоняют годы бума, поскольку повышение оценок ограничено 2% в год в соответствии с законом. С середины 1990-х годов, после рецессии в США, общая сумма взносов не снижалась.
Владельцы недвижимости не ждут, пока городские заседатели догонят текущие рыночные условия. Например, Brookfield запросил 75-процентную скидку на офисную башню, которую она приобрела в 2013 году, а Columbia Property Trust, приобретенная Pimco в 2021 году, потребовала 50-процентную скидку на три офисных здания, одно из которых было частью портфолио. Blackstone также потребовала сокращения от 20% до 25% в трех офисных зданиях недалеко от набережной Сан-Франциско, а Equity Residential подала апелляцию на сокращение до 20% в пяти своих объектах.
Примечательно, что первоначальные запросы на повторную оценку часто являются номерами-заполнителями, поскольку у агентов владельцев недвижимости недостаточно времени для точного анализа всех объектов недвижимости, подающих апелляции. Владельцам недвижимости выгоднее сначала попросить о большей скидке, чем занимать консервативную позицию и требовать более значительной скидки позже.
Некоторые апелляции предшествовали более крупным проблемам. Владельцы Westfield San Francisco Center получили примерно 40-процентное снижение оценки торгового центра еще в марте, а впоследствии Unibail-Rodamco-Westfield и Brookfield объявили в июне, что они отдают недвижимость кредиторам из-за снижения продаж.
Понятно, что рынок недвижимости Сан-Франциско переживает спад, и долгосрочное восстановление может занять несколько лет. Однако есть надежда, что город в конечном итоге придет в норму, несмотря на существующие структурные проблемы и препятствия.