サンフランシスコ市の不動産価格が下落し続ける中、サンフランシスコ市内のオフィスビル、ショッピングセンター、ホテル、住宅の所有者らが、不動産評価額と納税額の減額を求めて郡に押し寄せている。 ブルックフィールド社を含む世界最大の地主の一部。 とブラックストーン社 が査定減額を申請しており、パンデミックが始まってからの過去3年間で控訴件数は2倍に増加した。 今年度の評価書は7月上旬に配布されており、9月15日の減額要請期限までに新たな申し立てが急増すると予想される。
控訴件数の増加は、パンデミック後、会社員、買い物客、観光客の復帰が遅れているサンフランシスコの不動産不況の広範な影響を浮き彫りにしている。 評価額が低くなると、警察からホームレス向けプログラムに至るまで、市のサービスに対する税収が減少する可能性があります。 さらに、不動産価値が大幅に下落したことを査定人が認識した場合、負債を抱えた不動産所有者は支払った金額よりも価値の低い不動産への投資を続けるのではなく、資産から手を引くことを選択する可能性があるため、売却が促進される可能性があります。
ブルームバーグがまとめた市査定局への提出書類によると、6月30日終了会計年度について、サンフランシスコの税務申告者は600億ドル以上と評価された不動産について平均48％の減税を要求した。 これらの価値には備品や車両などの課税事業品目が含まれていますが、控訴額の大部分は土地と建物の評価に関連しています。 6月までの12か月間で理事会が審理した2,420件の上訴のうち、約55％が減額を受けた。
全米の地主が不動産需要の変化と、建物価格の下落につながった金利の上昇に対処しているため、こうした課題に直面しているのはサンフランシスコだけではない。 ロサンゼルス、シカゴ、ニューヨークなどの都市でも査定額の上昇が見られます。
ニューヨークでは、リモートワークの影響によりオフィスの価値が 2029 年までに 44% 減少する可能性があると推定されています。ある調査によると、リモートワークは通常、市の固定資産税収入の約 20% を占めています。 サンフランシスコでは状況はさらに悲惨で、ボストン・コンサルティング・グループはオフィスタワーの価格がパンデミック前の水準と比べて最大60％も急落する可能性があると予測している。 一部の不動産所有者は、さらなる価値の損失を避けるために、すでに住宅ローンの支払いを停止しています。
不動産価格の下落は住宅市場にも影響を及ぼしており、6月のサンフランシスコの住宅価格中央値は前年比16%下落し、住宅販売量はほぼ17%減少したという。 専門家らは、サンフランシスコはまだこの景気低迷の初期段階にあり、その影響の全容はまだ明らかになっていないと示唆している。
これらの課題にもかかわらず、サンフランシスコは固定資産税ロールへの大きな打撃をなんとか回避し、税収は 4 倍増加しました。 7月1日から始まる会計年度では6％増の3400億ドル。 これは、法律により評価額の引き上げが年間 2% に制限されているため、長期保有不動産の評価額が依然として好況期に追いついていることも一因です。 米国の不況を受けて、1990 年代半ば以降、総合評価は減少していません。
不動産所有者は、市の査定官が現在の市況に追いつくのを待っているわけではありません。 たとえば、ブルックフィールドは、2013年に購入したオフィスタワーの価値の75％減額を要求したが、2021年にピムコに買収されたコロンビア・プロパティ・トラストは、3棟のオフィスビル（そのうちの1棟はポートフォリオの一部であった）の50％減額を要求した。 ブラックストーンはまた、サンフランシスコのウォーターフロント近くのオフィスビル3棟について20％から25％の範囲で削減を要求し、エクイティ・レジデンシャルは自社物件5物件について最大20％の削減を求めて控訴した。
特に、不動産所有者の代理人には異議申し立てを行っているすべての不動産を正確に分析する十分な時間がないため、最初の再評価リクエストはプレースホルダー番号であることがよくあります。 不動産所有者にとっては、保守的な立場をとって後で大幅な値引きを訴えるよりも、最初に大幅な値下げを要求する方が有利です。
より大きな問題に先立っていくつかの控訴が行われています。 ウェストフィールド・サンフランシスコ・センターの所有者は3月にモールの評価額から約40％の減額を受け、その後ユニベイル・ロダムコ・ウェストフィールドとブルックフィールドは6月に売上の減少を理由にその物件を貸し手に明け渡すと発表した。
サンフランシスコの不動産市場が低迷の真っただ中にあることは明らかであり、長期的な回復には数年かかる可能性があります。 しかし、既存の構造的な課題や障害にもかかわらず、最終的には街が立ち直るという期待もあります。