تؤدي معاناة سوق العقارات في وسط مدينة شيكاغو إلى تعقيد تقييمات العقارات. لا يزال سوق العقارات في وسط مدينة شيكاغو يواجه التحديات، مما يجعل من الصعب على المسؤولين تحديد قيم العقارات في أول تقييم للضريبة العقارية منذ نهاية الوباء. وشهد السوق الراكد الحد الأدنى من المعاملات، حيث تم تداول أقل من خمسة مباني مكتبية كبيرة في العام الماضي. ولسوء الحظ، فقد بيعت هذه الصفقات المحدودة بخسائر كبيرة، تراوحت بين 50% إلى 90%، وفقًا لجمعية أصحاب ومديري المباني في شيكاغو. تخلق مثل هذه المبيعات المتعثرة عقبات أمام اكتشاف الأسعار، مما دفع فريتز كايجي، مقيم مقاطعة كوك، إلى التفكير في حذف هذه المعاملات من حساباته.
ومع ذلك، فإن استبعاد المبيعات المتعثرة يمكن أن يكون له آثار بعيدة المدى. تلعب قيمة العقارات في منطقة وسط مدينة شيكاغو دورًا مركزيًا في تحديد العبء الضريبي الذي يتقاسمه السكان والشركات. إذا استبعدت Kaegi المبيعات المتعثرة، فقد يؤدي ذلك إلى مواجهة أصحاب المباني أو الوحدات السكنية الأخرى ضرائب أعلى في وقت لا يزالون يتعافون فيه من تأثير الوباء.
نظرًا لتاريخ المدينة من ارتفاع الضرائب العقارية، فإن تقييم المنطقة التجارية يحمل وزنًا كبيرًا. يجادل النقاد بأنه على الرغم من ظروف السوق الصعبة الناجمة عن الوباء، فقد قامت كايجي في السابق بتحويل المزيد من عبء ضريبة الأملاك إلى العقارات التجارية. وبالتالي، لا يزال من غير المؤكد ما إذا كان سيعترف بالانخفاض الحاد في قيم المباني المكتبية في وسط المدينة. وقد اكتسب هذا الوضع الاهتمام والقلق، خاصة وأن السكان والشركات رفيعة المستوى، مثل الملياردير كين جريفين وصندوق التحوط الخاص به سيتاديل، اختاروا الانتقال إلى مدن أخرى ذات بيئات ضريبية أكثر ملاءمة، مثل ميامي.
تعكس صراعات العقارات التجارية في شيكاغو اتجاهًا أوسع يؤثر على المقرضين على مستوى العالم. ويعاني المقرضون من خسائر القروض العقارية المتعثرة، خاصة في قطاع المكاتب. أدت المبيعات الأخيرة إلى زيادة المخاطر حيث قد يواجه المقرضون والمالكون الآن تقييمات تغيرت بشكل كبير منذ أن بدأت أسعار الفائدة في الارتفاع في عام 2022.
إن تأثير هذه التحديات يتجاوز قطاع العقارات التجارية. بلغت معدلات الشواغر في وسط مدينة شيكاغو 23. 5% في نهاية العام الماضي، بعيدًا عن مستوى ما قبل كوفيد-19 البالغ 13. 1% في عام 2019، وفقًا لشركة Cushman & Wakefield Plc. قد يؤدي استبعاد عوامل السوق من تقييمات العقارات إلى زيادة إعاقة جهود التعافي، مما يؤثر على منطقة الأعمال المركزية والممرات التجارية المجاورة والشركات الصغيرة على مستوى المدينة. تحذر غرفة التجارة في شيكاغولاند من أن تحولًا ملحوظًا في عبء ضريبة الأملاك على أصحاب المنازل في جميع أنحاء المدينة قد يحدث إذا تم تقييم مباني المكاتب الكبيرة بشكل عادل.
يقر فريتز كايجي، مستشار مقاطعة كوك، بتأثير الوباء على السوق، مشيرًا إلى أن الوظائف الشاغرة بنسبة 20% أو أكثر قد تم أخذها في الاعتبار بالفعل في التقييمات في عام 2021. ويتوقع أن يتم تضمين معدلات الشواغر الإضافية في التقييمات بسبب التطورات الأخيرة. ومع ذلك، فهو يسلط الضوء أيضًا على أن المباني الأحدث كانت أفضل حالًا، وأن معدلات العودة إلى المكاتب في شيكاغو تفوق تلك الموجودة على السواحل، متخلفة فقط عن المدن الكبرى في تكساس.
تمتد مشكلة العبء الضريبي إلى أصحاب المنازل وكذلك أصحاب المباني، الذين شهدوا سنوات من الزيادات المتتالية في الضرائب العقارية. ارتفع إجمالي قيمة العقارات المقدرة بنسبة 31٪ إلى 47 مليار دولار منذ عام 2018، مدفوعة في المقام الأول بالعقارات غير السكنية، وفقًا لموقع Cook County Assessor. يعد تقييم العقارات أمرًا بالغ الأهمية لأغراض الميزانية، مما يمكّن مدن مثل شيكاغو ومدن أخرى مثل مدينة نيويورك وسان فرانسيسكو من الاعتماد على الرسوم الضريبية من قطاع العقارات التجارية المتوسع لتمويل الخدمات الحيوية مثل المدارس والسلامة العامة. وفي شيكاغو، تساهم الضرائب العقارية أيضًا بشكل كبير في معاشات التقاعد التي تعاني من نقص حاد في التمويل.
للتغلب على هذه الظروف الصعبة، يخطط مكتب Kaegi للتشاور مع الوسطاء والمالكين والمستأجرين الباحثين عن عقود إيجار، بالإضافة إلى تحليل البيانات المتعلقة بالوظائف الشاغرة والإيجارات ونسب التكلفة وأسعار البيع. ومن المتوقع أن يتم إصدار تقييمات العقارات، التي يتم إجراؤها كل ثلاث سنوات في شيكاغو، في وقت لاحق من هذا العام. ومع اختلاف التوقعات بين المشترين والبائعين في السوق الحالية، فإن تحديد القيمة الحقيقية للمباني يشكل معضلة يجب على المسؤولين التعامل معها بعناية.