Сложное состояние рынка недвижимости в центре Чикаго усложняет оценку недвижимости. Рынок недвижимости в центре Чикаго продолжает сталкиваться с проблемами, из-за чего чиновникам сложно определить стоимость недвижимости при первой оценке налога на недвижимость после окончания пандемии. На застойном рынке количество сделок было минимальным: в прошлом году менее пяти крупных офисных зданий перешли из рук в руки. К сожалению, по данным Чикагской ассоциации владельцев и менеджеров зданий, эти ограниченные сделки были проданы со значительными потерями — от 50% до 90%. Такие неудачные продажи создают препятствия для выявления цен, что заставляет оценщика округа Кук Фрица Каеги рассмотреть возможность исключения этих транзакций из своих расчетов.
Однако исключение проблемных продаж может иметь далеко идущие последствия. Стоимость недвижимости в центре Чикаго играет центральную роль в определении налогового бремени, которое разделяют жители и предприятия. Если Kaegi исключит проблемные продажи, это может привести к тому, что другие владельцы зданий или жилых домов столкнутся с более высокими налогами в то время, когда они все еще восстанавливаются после последствий пандемии.
Учитывая историю стремительного роста налогов на недвижимость в городе, оценка коммерческого района имеет значительный вес. Критики утверждают, что, несмотря на сложные рыночные условия, вызванные пандемией, Каэги ранее переложил большую часть налогового бремени на коммерческую недвижимость. Таким образом, остается неясным, признает ли он резкое падение стоимости офисных зданий в центре города. Эта ситуация привлекла внимание и обеспокоенность, особенно после того, как известные жители и предприятия, такие как миллиардер Кен Гриффин и его хедж-фонд Citadel, решили переехать в другие города с более благоприятной налоговой средой, такие как Майами.
Борьба с коммерческой недвижимостью в Чикаго отражает более широкую тенденцию, затрагивающую кредиторов во всем мире. Кредиторы боролись с потерями по проблемным кредитам на недвижимость, особенно в офисном секторе. Недавние продажи еще больше увеличили риск, поскольку кредиторы и владельцы теперь могут столкнуться с оценками, которые значительно изменились с тех пор, как процентные ставки начали расти в 2022 году.
Влияние этих проблем выходит за рамки сектора коммерческой недвижимости. Доля вакантных площадей в центре Чикаго составила 23. В конце прошлого года этот показатель составил 5%, что далеко от уровня 13, который был до COVID-19. 1% в 2019 году, по данным Cushman & Wakefield Plc. Исключение рыночных факторов из оценки недвижимости может еще больше затруднить усилия по восстановлению, затрагивая центральный деловой район, соседние коммерческие коридоры и малый бизнес по всему городу. Торговая палата Чикаголенда предупреждает, что заметное изменение налогового бремени на недвижимость для домовладельцев по всему городу может произойти, если крупные офисные здания будут оцениваться справедливо.
Асессор округа Кук Фриц Каеги признает влияние пандемии на рынок, отмечая, что 20% и более вакансий уже были учтены при оценке в 2021 году. Он ожидает, что в результате недавних событий в оценки будут учтены дополнительные показатели вакантных должностей. Однако он также подчеркивает, что новые трофейные здания обстоят лучше, а показатели возврата в офисы в Чикаго превосходят показатели на побережьях, отставая только от крупных городов Техаса.
Проблема налогового бремени распространяется как на домовладельцев, так и на владельцев зданий, которые годами пережили последовательное повышение налога на недвижимость. Согласно веб-сайту оценщика округа Кук, с 2018 года общая оценочная стоимость недвижимости увеличилась на 31% до 47 миллиардов долларов, в основном за счет нежилой недвижимости. Оценка недвижимости имеет решающее значение для составления бюджета, позволяя таким городам, как Чикаго и другим, таким как Нью-Йорк и Сан-Франциско, полагаться на налоговые сборы из расширяющегося сектора коммерческой недвижимости для финансирования жизненно важных услуг, таких как школы и общественная безопасность. В Чикаго налоги на недвижимость также в значительной степени способствуют серьезному недофинансированию пенсий.
Чтобы справиться с этими сложными обстоятельствами, офис Каэги планирует проконсультироваться с брокерами, владельцами и арендаторами, желающими арендовать, а также проанализировать данные о вакансиях, арендной плате, коэффициентах затрат и ценах продажи. Ожидается, что результаты оценки недвижимости, проводимые каждые три года в Чикаго, будут опубликованы позднее в этом году. Учитывая разные ожидания покупателей и продавцов на текущем рынке, определение истинной стоимости зданий представляет собой загадку, в которой чиновникам необходимо тщательно разобраться.