De moeilijke vastgoedmarkt in het centrum van Chicago compliceert de taxatie van onroerend goed. De vastgoedmarkt in het centrum van Chicago blijft met uitdagingen kampen, waardoor het voor ambtenaren moeilijk wordt om de waarde van onroerend goed te bepalen bij de eerste onroerendgoedbelastingaanslag sinds het einde van de pandemie. De stagnerende markt kende minimale transacties, waarbij vorig jaar minder dan vijf grote kantoorgebouwen van eigenaar wisselden. Helaas zijn deze beperkte deals met aanzienlijke verliezen verkocht, variërend van 50% tot 90%, volgens de Building Owners and Managers Association of Chicago. Dergelijke noodlijdende verkopen creëren hindernissen voor prijsontdekking, wat Cook County Assessor Fritz Kaegi ertoe brengt om te overwegen deze transacties uit zijn berekeningen weg te laten.
Het uitsluiten van noodlijdende verkopen kan echter verstrekkende gevolgen hebben. De waarde van eigendommen in het centrum van Chicago speelt een centrale rol bij het bepalen van de belastingdruk die bewoners en bedrijven delen. Als Kaegi noodlijdende verkopen uitsluit, zou dit ertoe kunnen leiden dat andere eigenaren van gebouwen of woningen met hogere belastingen te maken krijgen in een tijd waarin ze nog steeds herstellende zijn van de gevolgen van de pandemie.
Gezien de geschiedenis van de sterk stijgende onroerendgoedbelasting in de stad, weegt de waardering van het commerciële district aanzienlijk mee. Critici beweren dat Kaegi, ondanks de uitdagende marktomstandigheden als gevolg van de pandemie, eerder meer onroerendgoedbelastingdruk heeft verlegd naar commercieel onroerend goed. Het blijft dus onzeker of hij de drastische daling van de waarde van kantoorgebouwen in de binnenstad zal erkennen. Deze situatie heeft aandacht en zorg gekregen, vooral omdat spraakmakende inwoners en bedrijven, zoals miljardair Ken Griffin en zijn hedgefonds Citadel, ervoor hebben gekozen te verhuizen naar andere steden met een gunstiger belastingklimaat, zoals Miami.
De problemen met commercieel vastgoed in Chicago weerspiegelen een bredere trend die van invloed is op kredietverstrekkers wereldwijd. Kredietverstrekkers kampen met verliezen op noodlijdende vastgoedleningen, vooral in de kantorensector. Recente verkopen hebben het risico verder vergroot, omdat kredietverstrekkers en eigenaren nu te maken kunnen krijgen met waarderingen die aanzienlijk zijn veranderd sinds de rente in 2022 begon te stijgen.
De impact van deze uitdagingen reikt verder dan de commerciële vastgoedsector. De leegstand in de binnenstad van Chicago bedroeg 23. 5% eind vorig jaar, ver verwijderd van het pre-COVID-19-niveau van 13. 1% in 2019, volgens Cushman & Wakefield Plc. Het uitsluiten van marktfactoren bij vastgoedtaxaties zou de herstelinspanningen verder kunnen belemmeren, met gevolgen voor het centrale zakendistrict, de commerciële corridors in de buurt en kleine bedrijven in de hele stad. De Chicagoland Chamber of Commerce waarschuwt dat er een opmerkelijke verschuiving in de onroerendgoedbelastingdruk naar huiseigenaren in de stad kan optreden als grote kantoorgebouwen eerlijk worden beoordeeld.
Cook County-beoordelaar Fritz Kaegi erkent de impact van de pandemie op de markt en merkt op dat vacatures van 20% of meer in 2021 al in de beoordelingen waren meegenomen. Hij verwacht dat er door de recente ontwikkelingen extra leegstand in de beoordelingen zal worden ingebakken. Hij benadrukt echter ook dat nieuwere trofeegebouwen het beter hebben gedaan, en dat de terugkeer naar kantoor in Chicago hoger is dan die aan de kust, en alleen achterblijft bij de grote steden in Texas.
Het probleem van de belastingdruk strekt zich uit tot huiseigenaren en gebouweigenaren, die jarenlang opeenvolgende verhogingen van de onroerendgoedbelasting hebben meegemaakt. Volgens de website van Cook County Assessor is de totale geschatte waarde van onroerend goed sinds 2018 met 31% gestegen tot 47 miljard dollar, voornamelijk als gevolg van niet-residentiële eigendommen. Vastgoedtaxaties zijn van cruciaal belang voor begrotingsdoeleinden, waardoor steden als Chicago en andere steden zoals New York City en San Francisco kunnen vertrouwen op belastingheffingen van de groeiende commerciële vastgoedsector om vitale diensten zoals scholen en openbare veiligheid te financieren. In Chicago dragen de onroerendgoedbelastingen ook aanzienlijk bij aan de ernstig ondergefinancierde pensioenen.
Om deze uitdagende omstandigheden het hoofd te bieden, is het kantoor van Kaegi van plan om makelaars, eigenaren en huurders die op zoek zijn naar huurovereenkomsten te raadplegen, en om gegevens over leegstand, huurprijzen, kostenratio's en verkoopprijzen te analyseren. De vastgoedtaxaties, die om de drie jaar in Chicago worden uitgevoerd, zullen naar verwachting later dit jaar worden vrijgegeven. Met de verschillende verwachtingen tussen kopers en verkopers in de huidige markt, vormt het bepalen van de werkelijke waarde van gebouwen een raadsel waar ambtenaren zorgvuldig doorheen moeten navigeren.