As dificuldades do mercado imobiliário no centro de Chicago complicam as avaliações de propriedades. O mercado imobiliário do centro de Chicago continua a enfrentar desafios, tornando difícil para as autoridades determinarem os valores das propriedades na primeira avaliação do imposto sobre a propriedade desde o fim da pandemia. O mercado estagnado registou transações mínimas, com menos de cinco grandes edifícios de escritórios a mudar de mãos no ano passado. Infelizmente, estes negócios limitados foram vendidos com perdas significativas, variando de 50% a 90%, de acordo com a Associação de Proprietários e Gestores de Edifícios de Chicago. Essas vendas problemáticas estão criando obstáculos para a descoberta de preços, levando o assessor do condado de Cook, Fritz Kaegi, a considerar omitir essas transações de seus cálculos.
No entanto, excluir vendas em dificuldades pode ter implicações de longo alcance. O valor das propriedades no centro de Chicago desempenha um papel central na determinação da carga tributária compartilhada entre residentes e empresas. Se Kaegi excluir as vendas em dificuldades, isso poderá fazer com que outros proprietários de edifícios ou residenciais enfrentem impostos mais elevados, numa altura em que ainda estão a recuperar do impacto da pandemia.
Dado o histórico de aumento dos impostos sobre a propriedade da cidade, a valorização do distrito comercial tem um peso significativo. Os críticos argumentam que, apesar das condições de mercado desafiadoras causadas pela pandemia, Kaegi transferiu anteriormente mais carga fiscal sobre propriedades para propriedades comerciais. Assim, permanece incerto se ele reconhecerá a queda drástica nos valores dos edifícios de escritórios no centro da cidade. Esta situação ganhou atenção e preocupação, especialmente porque residentes e empresas de alto nível, como o bilionário Ken Griffin e o seu fundo de cobertura Citadel, optaram por se mudar para outras cidades com ambientes fiscais mais favoráveis, como Miami.
As dificuldades imobiliárias comerciais de Chicago refletem uma tendência mais ampla que afeta os credores em todo o mundo. Os credores têm-se debatido com perdas em empréstimos imobiliários em dificuldades, especialmente no sector de escritórios. As vendas recentes aumentaram ainda mais o risco, uma vez que os credores e proprietários podem agora enfrentar avaliações que mudaram significativamente desde que as taxas de juro começaram a subir em 2022.
O impacto destes desafios vai além do setor imobiliário comercial. As taxas de vacância no centro de Chicago ficaram em 23. 5% no final do ano passado, longe do nível pré-COVID-19 de 13. 1% em 2019, de acordo com a Cushman & Wakefield Plc. A exclusão dos factores de mercado das avaliações imobiliárias poderia dificultar ainda mais os esforços de recuperação, afectando a zona empresarial central, os corredores comerciais dos bairros e as pequenas empresas em toda a cidade. A Câmara de Comércio de Chicagoland alerta que poderá ocorrer uma mudança notável na carga fiscal sobre a propriedade para os proprietários de casas em toda a cidade se os grandes edifícios de escritórios forem avaliados de forma justa.
O assessor do Condado de Cook, Fritz Kaegi, reconhece o impacto da pandemia no mercado, observando que vagas de 20% ou mais já foram consideradas nas avaliações em 2021. Ele espera que taxas de vacância adicionais sejam incluídas nas avaliações devido aos desenvolvimentos recentes. No entanto, ele também destaca que os novos edifícios-troféu tiveram um desempenho melhor e que as taxas de retorno aos escritórios em Chicago superam as do litoral, ficando atrás apenas das principais cidades do Texas.
A questão da carga tributária se estende aos proprietários de casas e edifícios, que passaram por anos de aumentos consecutivos de impostos sobre a propriedade. O valor total da propriedade avaliada aumentou 31%, para US$ 47 bilhões, desde 2018, impulsionado principalmente por propriedades não residenciais, de acordo com o site do Assessor do Condado de Cook. As avaliações de propriedades são fundamentais para efeitos orçamentais, permitindo que cidades como Chicago e outras, como Nova Iorque e São Francisco, dependam de taxas fiscais do sector imobiliário comercial em expansão para financiar serviços vitais como escolas e segurança pública. Em Chicago, os impostos sobre a propriedade também contribuem significativamente para pensões gravemente subfinanciadas.
Para enfrentar essas circunstâncias desafiadoras, o escritório de Kaegi planeja consultar corretores, proprietários e inquilinos que buscam aluguéis, bem como analisar dados sobre vagas, aluguéis, taxas de custo e preços de venda. As avaliações de propriedades, realizadas a cada três anos em Chicago, deverão ser divulgadas ainda este ano. Com expectativas diferentes entre compradores e vendedores no mercado actual, determinar o verdadeiro valor dos edifícios representa um enigma que os funcionários devem resolver cuidadosamente.