Il mercato immobiliare in difficoltà nel centro di Chicago complica le valutazioni delle proprietà. Il mercato immobiliare del centro di Chicago continua ad affrontare sfide, rendendo difficile per i funzionari determinare i valori delle proprietà nel primo accertamento fiscale sulla proprietà dalla fine della pandemia. Il mercato stagnante ha visto transazioni minime, con meno di cinque grandi edifici adibiti a uffici che sono passati di mano lo scorso anno. Sfortunatamente, secondo la Building Owners and Managers Association di Chicago, questi affari limitati sono stati venduti con perdite significative, che vanno dal 50% al 90%. Tali vendite in difficoltà stanno creando ostacoli alla determinazione dei prezzi, portando l’assessore della contea di Cook Fritz Kaegi a considerare di omettere queste transazioni dai suoi calcoli.
Tuttavia, escludere le vendite in difficoltà può avere implicazioni di vasta portata. Il valore degli immobili nel centro di Chicago gioca un ruolo centrale nel determinare il carico fiscale condiviso tra residenti e imprese. Se Kaegi escludesse le vendite in difficoltà, ciò potrebbe portare altri proprietari di edifici o residenze a dover affrontare tasse più elevate in un momento in cui si stanno ancora riprendendo dall’impatto della pandemia.
Considerata la storia della città caratterizzata da un'impennata delle tasse sulla proprietà, la valutazione del distretto commerciale ha un peso significativo. I critici sostengono che, nonostante le difficili condizioni di mercato causate dalla pandemia, Kaegi ha precedentemente spostato più oneri fiscali sulle proprietà commerciali. Pertanto, rimane incerto se riconoscerà il drastico calo del valore degli edifici adibiti a uffici in centro. Questa situazione ha suscitato attenzione e preoccupazione, soprattutto perché residenti e imprese di alto profilo, come il miliardario Ken Griffin e il suo hedge fund Citadel, hanno scelto di trasferirsi in altre città con ambienti fiscali più favorevoli, come Miami.
Le difficoltà legate alla proprietà commerciale di Chicago riflettono una tendenza più ampia che ha un impatto sui finanziatori a livello globale. Gli istituti di credito sono alle prese con perdite su prestiti immobiliari in difficoltà, in particolare nel settore degli uffici. Le recenti vendite hanno ulteriormente aumentato il rischio in quanto finanziatori e proprietari potrebbero ora trovarsi ad affrontare valutazioni che sono cambiate in modo significativo da quando i tassi di interesse hanno iniziato a salire nel 2022.
L'impatto di queste sfide va oltre il settore immobiliare commerciale. Il tasso di posti vacanti nel centro di Chicago era pari a 23. 5% alla fine dello scorso anno, ben lontano dal livello pre-COVID-19 di 13. 1% nel 2019, secondo Cushman & Wakefield Plc. Escludere i fattori di mercato dalle valutazioni immobiliari potrebbe ostacolare ulteriormente gli sforzi di ripresa, colpendo il quartiere centrale degli affari, i corridoi commerciali dei quartieri e le piccole imprese in tutta la città. La Camera di Commercio di Chicago avverte che potrebbe verificarsi un notevole spostamento del carico fiscale sulla proprietà a carico dei proprietari di case in tutta la città se i grandi edifici adibiti ad uffici verranno valutati equamente.
L'assessore della contea di Cook, Fritz Kaegi, riconosce l'impatto della pandemia sul mercato, sottolineando che i posti vacanti pari o superiori al 20% erano già stati presi in considerazione nelle valutazioni nel 2021. Si aspetta che, a causa dei recenti sviluppi, nelle valutazioni verranno inserite ulteriori percentuali di posti vacanti. Tuttavia, sottolinea anche che i nuovi edifici-trofeo se la sono cavata meglio, e che i tassi di ritorno in carica di Chicago superano quelli delle coste, restando dietro solo alle principali città del Texas.
La questione del carico fiscale si estende sia ai proprietari di case che a quelli di edifici, che hanno sperimentato anni di aumenti consecutivi delle tasse sulla proprietà. Secondo il sito web del perito della contea di Cook, il valore totale delle proprietà valutate è aumentato del 31% raggiungendo i 47 miliardi di dollari dal 2018, principalmente grazie a proprietà non residenziali. Le valutazioni immobiliari sono fondamentali ai fini del bilancio, consentendo a città come Chicago e altre come New York e San Francisco di fare affidamento sui prelievi fiscali provenienti dal settore immobiliare commerciale in espansione per finanziare servizi vitali come le scuole e la pubblica sicurezza. A Chicago, anche le tasse sulla proprietà contribuiscono in modo significativo a pensioni gravemente sottofinanziate.
Per affrontare queste difficili circostanze, l'ufficio di Kaegi prevede di consultarsi con intermediari, proprietari e inquilini in cerca di contratti di locazione, nonché di analizzare i dati su posti vacanti, affitti, rapporti di costo e prezzi di vendita. Le valutazioni immobiliari, condotte ogni tre anni a Chicago, dovrebbero essere pubblicate entro la fine dell'anno. Con aspettative diverse tra acquirenti e venditori nel mercato attuale, determinare il vero valore degli edifici pone un enigma che i funzionari devono affrontare con attenzione.