Kämpande fastighetsmarknad i centrala Chicago komplicerar fastighetsvärderingar. Fastighetsmarknaden i centrala Chicago fortsätter att möta utmaningar, vilket gör det svårt för tjänstemän att fastställa fastighetsvärden i den första fastighetsskattebedömningen sedan pandemins slut. Den stagnerande marknaden har sett minimala transaktioner, med mindre än fem stora kontorsbyggnader som bytte ägare förra året. Tyvärr har dessa begränsade affärer sålts med betydande förluster, från 50 % till 90 %, enligt Building Owners and Managers Association of Chicago. Sådana nödställda försäljningar skapar hinder för prisupptäckten, vilket får Cook County Assessor Fritz Kaegi att överväga att utesluta dessa transaktioner från sina beräkningar.
Att utesluta nödställd försäljning kan dock få långtgående konsekvenser. Värdet på fastigheter i Chicagos centrum spelar en central roll för att bestämma skattebördan som delas av invånare och företag. Om Kaegi utesluter nödställda försäljningar, kan det leda till att andra fastighets- eller bostadsägare ställs inför högre skatter vid en tidpunkt då de fortfarande återhämtar sig från effekterna av pandemin.
Med tanke på stadens historia av skyhöga fastighetsskatter har värderingen av det kommersiella distriktet stor vikt. Kritiker hävdar att trots de utmanande marknadsförhållandena orsakade av pandemin, har Kaegi tidigare flyttat mer fastighetsskattebörda till kommersiella fastigheter. Därför är det fortfarande osäkert om han kommer att erkänna den drastiska nedgången i centrala kontorsbyggnadsvärden. Denna situation har fått uppmärksamhet och oro, särskilt som högprofilerade invånare och företag, som miljardären Ken Griffin och hans hedgefond Citadel, har valt att flytta till andra städer med mer gynnsamma skattemiljöer, som Miami.
Chicagos kamp för kommersiella fastigheter speglar en bredare trend som påverkar långivare globalt. Långivare har brottats med förluster på nödställda fastighetslån, särskilt inom kontorssektorn. De senaste försäljningarna har ytterligare ökat risken eftersom långivare och ägare nu kan möta värderingar som har förändrats avsevärt sedan räntorna började stiga 2022.
Konsekvenserna av dessa utmaningar går utöver den kommersiella fastighetssektorn. Chicagos vakansgrad i centrala stan var 23. 5 % i slutet av förra året, långt från nivån före COVID-19 på 13. 1 % under 2019, enligt Cushman & Wakefield Plc. Att utesluta marknadsfaktorer från fastighetsbedömningar kan ytterligare försvåra återhämtningsarbetet, vilket påverkar det centrala affärsdistriktet, stadsdelens kommersiella korridorer och småföretag i hela staden. Chicagoland Chamber of Commerce varnar för att en anmärkningsvärd förändring av fastighetsskattebördan för husägare över hela staden kan inträffa om stora kontorsbyggnader bedöms rättvist.
Cook County Assessor Fritz Kaegi erkänner pandemins inverkan på marknaden och noterar att vakanser på 20 % eller mer redan ingick i bedömningarna 2021. Han räknar med att ytterligare vakansgrader kommer att bakas in i bedömningarna på grund av den senaste tidens utveckling. Men han framhåller också att nyare trofébyggnader har klarat sig bättre, och Chicagos återvändande till kontorspriser överträffar dem vid kusterna, och ligger bara efter de större städerna i Texas.
Skattebelastningsfrågan sträcker sig till såväl husägare som byggnadsägare, som har upplevt år av på varandra följande fastighetsskattehöjningar. Det totala bedömda fastighetsvärdet har ökat med 31 % till 47 miljarder dollar sedan 2018, främst drivet av icke-bostadsfastigheter, enligt Cook County Assessors webbplats. Fastighetsvärderingar är avgörande för budgetändamål, vilket gör det möjligt för städer som Chicago och andra som New York City och San Francisco att förlita sig på skatteavgifter från den expanderande kommersiella fastighetssektorn för att finansiera viktiga tjänster som skolor och allmän säkerhet. I Chicago bidrar fastighetsskatter också avsevärt till kraftigt underfinansierade pensioner.
För att navigera i dessa utmanande omständigheter planerar Kaegis kontor att rådgöra med mäklare, ägare och hyresgäster som söker hyresavtal, samt analysera data om vakanser, hyror, kostnadsförhållanden och försäljningspriser. Fastighetsbedömningarna, som genomförs vart tredje år i Chicago, förväntas släppas senare i år. Med olika förväntningar mellan köpare och säljare på den nuvarande marknaden, är det en gåta att fastställa det verkliga värdet på byggnader som tjänstemännen måste navigera noggrant.