Der schwierige Immobilienmarkt in der Innenstadt von Chicago erschwert die Immobilienbewertung. Der Immobilienmarkt in der Innenstadt von Chicago steht weiterhin vor Herausforderungen, was es für die Behörden schwierig macht, den Immobilienwert im ersten Grundsteuerbescheid seit dem Ende der Pandemie zu ermitteln. Auf dem stagnierenden Markt kam es nur zu minimalen Transaktionen, und im vergangenen Jahr wechselten weniger als fünf große Bürogebäude den Besitzer. Laut der Building Owners and Managers Association of Chicago wurden diese begrenzten Deals leider mit erheblichen Verlusten verkauft, die zwischen 50 und 90 % lagen. Solche notleidenden Verkäufe stellen Hürden für die Preisfindung dar, weshalb Cook County-Gutachter Fritz Kaegi darüber nachdenkt, diese Transaktionen in seinen Berechnungen außer Acht zu lassen.
Der Ausschluss notleidender Verkäufe kann jedoch weitreichende Auswirkungen haben. Der Wert von Immobilien in der Innenstadt von Chicago spielt eine zentrale Rolle bei der Bestimmung der Steuerlast, die sich Einwohner und Unternehmen teilen. Wenn Kaegi notleidende Verkäufe ausschließt, könnte dies dazu führen, dass andere Gebäude- oder Wohneigentümer mit höheren Steuern konfrontiert werden, während sie sich noch von den Auswirkungen der Pandemie erholen.
Angesichts der in der Stadt rasant steigenden Grundsteuern kommt der Bewertung des Gewerbegebiets erhebliche Bedeutung zu. Kritiker argumentieren, dass Kaegi trotz der durch die Pandemie verursachten schwierigen Marktbedingungen zuvor eine größere Grundsteuerlast auf Gewerbeimmobilien verlagert habe. Daher bleibt es ungewiss, ob er den drastischen Rückgang der Bürogebäudewerte in der Innenstadt zur Kenntnis nehmen wird. Diese Situation hat Aufmerksamkeit und Besorgnis erregt, insbesondere weil prominente Einwohner und Unternehmen wie der Milliardär Ken Griffin und sein Hedgefonds Citadel sich für den Umzug in andere Städte mit günstigeren Steuerbedingungen wie Miami entschieden haben.
Chicagos Probleme mit Gewerbeimmobilien spiegeln einen umfassenderen Trend wider, der sich auf Kreditgeber weltweit auswirkt. Kreditgeber haben mit Verlusten aus notleidenden Immobilienkrediten zu kämpfen, insbesondere im Bürosektor. Die jüngsten Verkäufe haben das Risiko weiter erhöht, da Kreditgeber und Eigentümer nun möglicherweise mit Bewertungen konfrontiert werden, die sich seit Beginn der Zinserhöhung im Jahr 2022 erheblich verändert haben.
Die Auswirkungen dieser Herausforderungen gehen über den Gewerbeimmobiliensektor hinaus. Die Leerstandsquote in der Innenstadt von Chicago lag bei 23. 5 % Ende letzten Jahres, weit entfernt vom Vor-COVID-19-Wert von 13. 1 % im Jahr 2019, laut Cushman & Wakefield Plc. Der Ausschluss von Marktfaktoren aus der Immobilienbewertung könnte die Sanierungsbemühungen weiter behindern und Auswirkungen auf das zentrale Geschäftsviertel, die Gewerbekorridore in der Nachbarschaft und kleine Unternehmen in der ganzen Stadt haben. Die Handelskammer von Chicagoland warnt davor, dass es zu einer deutlichen Verlagerung der Grundsteuerlast auf Hausbesitzer in der ganzen Stadt kommen könnte, wenn große Bürogebäude fair bewertet werden.
Der Gutachter von Cook County, Fritz Kaegi, erkennt die Auswirkungen der Pandemie auf den Markt an und weist darauf hin, dass bei den Bewertungen im Jahr 2021 bereits Leerstände von 20 % oder mehr berücksichtigt wurden. Er geht davon aus, dass aufgrund der jüngsten Entwicklungen zusätzliche Leerstandsquoten in die Bewertungen einfließen werden. Allerdings hebt er auch hervor, dass neuere Trophy-Gebäude besser abgeschnitten haben und dass Chicagos Return-to-Office-Raten jene an den Küsten übertreffen und nur hinter den großen Städten in Texas zurückbleiben.
Das Problem der Steuerbelastung erstreckt sich sowohl auf Hausbesitzer als auch auf Gebäudeeigentümer, die jahrelang in Folge steigende Grundsteuern erlebt haben. Laut der Website des Cook County Assessor ist der geschätzte Gesamtwert der Immobilien seit 2018 um 31 % auf 47 Milliarden US-Dollar gestiegen, was vor allem auf Nichtwohnimmobilien zurückzuführen ist. Immobilienbewertungen sind für Budgetzwecke von entscheidender Bedeutung und ermöglichen es Städten wie Chicago und anderen wie New York City und San Francisco, sich auf Steuerabgaben aus dem expandierenden Gewerbeimmobiliensektor zu verlassen, um lebenswichtige Dienstleistungen wie Schulen und öffentliche Sicherheit zu finanzieren. In Chicago tragen auch Grundsteuern erheblich zu einer stark unterfinanzierten Rente bei.
Um diese herausfordernden Umstände zu meistern, plant Kaegis Büro, sich mit Maklern, Eigentümern und Mietern zu beraten, die nach Mietverträgen suchen, sowie Daten zu Leerständen, Mieten, Kostenverhältnissen und Verkaufspreisen zu analysieren. Die alle drei Jahre in Chicago durchgeführten Immobilienbewertungen werden voraussichtlich noch in diesem Jahr veröffentlicht. Angesichts der unterschiedlichen Erwartungen von Käufern und Verkäufern auf dem aktuellen Markt stellt die Bestimmung des wahren Werts von Gebäuden ein Rätsel dar, das die Behörden sorgfältig bewältigen müssen.