芝加哥市中心房地产市场的困境使房地产估值变得复杂。 芝加哥市中心的房地产市场继续面临挑战，使得官员们很难在疫情结束以来的首次房产税评估中确定房产价值。 停滞的市场交易量很少，去年只有不到五座大型办公楼易手。 不幸的是，根据芝加哥建筑业主和管理者协会的数据，这些有限的交易以 50% 到 90% 的大幅亏损售出。 如此低迷的销售给价格发现造成了障碍，导致库克县评估员弗里茨·凯吉考虑从他的计算中忽略这些交易。
然而，排除不良销售可能会产生深远的影响。 芝加哥市中心地区的房产价值在决定居民和企业分担的税收负担方面发挥着核心作用。 如果 Kaegi 排除不良销售，可能会导致其他建筑或住宅业主在尚未从大流行的影响中恢复时面临更高的税收。
考虑到该市房产税飙升的历史，商业区的估值具有重要意义。 批评者认为，尽管大流行造成了充满挑战的市场环境，但 Kaegi 此前已将更多的财产税负担转移到商业地产上。 因此，他是否会承认市中心写字楼价值大幅下跌仍不确定。 这种情况引起了人们的关注和关注，尤其是亿万富翁 Ken Griffin 和他的对冲基金 Citadel 等知名居民和企业选择搬迁到税收环境更优惠的其他城市，例如迈阿密。
芝加哥商业地产的困境反映了影响全球贷款机构的更广泛趋势。 贷款机构一直在努力应对不良房地产贷款的损失，特别是在办公楼领域。 最近的销售进一步增加了风险，因为贷方和业主现在可能面临自 2022 年利率开始上升以来估值发生显着变化的情况。
这些挑战的影响超出了商业地产领域。 芝加哥市中心的空置率为 23。 去年年底为 5%，远低于 COVID-19 之前的 13%。 根据 Cushman & Wakefield Plc 的数据，2019 年将增长 1%。 将市场因素排除在房地产评估之外可能会进一步阻碍复苏工作，影响中央商务区、邻里商业走廊和全市的小企业。 芝加哥商会警告说，如果大型办公楼得到公平评估，全市房主的财产税负担可能会发生显着转移。
库克县评估员 Fritz Kaegi 承认疫情对市场的影响，并指出 20% 或更多的空缺已计入 2021 年的评估中。 他预计，由于最近的事态发展，额外的空缺率将被纳入评估中。 不过，他也强调，较新的奖杯建筑表现更好，芝加哥的重返办公室率超过了沿海地区，仅落后于德克萨斯州的主要城市。
税收负担问题延伸到房主和建筑物业主，他们经历了多年的财产税连续增加。 根据库克县评估员网站的数据，自 2018 年以来，主要由非住宅房产推动的房产评估总价值增长了 31%，达到 470 亿美元。 房地产估值对于预算目的至关重要，使芝加哥等城市以及纽约市和旧金山等其他城市能够依靠不断扩大的商业房地产行业的税收来为学校和公共安全等重要服务提供资金。 在芝加哥，财产税也导致养老金资金严重不足。
为了应对这些充满挑战的环境，Kaegi 的办公室计划与寻求租赁的经纪人、业主和租户进行协商，并分析有关空置率、租金、成本比率和销售价格的数据。 芝加哥每三年进行一次财产评估，预计将于今年晚些时候发布。 由于当前市场买家和卖家之间的期望不同，确定建筑物的真实价值成为了官员们必须谨慎应对的难题。