Les difficultés du marché immobilier du centre-ville de Chicago compliquent les évaluations de propriétés. Le marché immobilier du centre-ville de Chicago continue de faire face à des défis, ce qui rend difficile pour les autorités de déterminer la valeur des propriétés lors de la première évaluation de l'impôt foncier depuis la fin de la pandémie. Le marché stagnant a connu un minimum de transactions, avec moins de cinq grands immeubles de bureaux ayant changé de mains l'année dernière. Malheureusement, ces transactions limitées se sont soldées par des pertes importantes, allant de 50 % à 90 %, selon la Building Owners and Managers Association of Chicago. De telles ventes en difficulté créent des obstacles à la découverte des prix, ce qui a conduit l'évaluateur du comté de Cook, Fritz Kaegi, à envisager d'omettre ces transactions de ses calculs.
Cependant, exclure les ventes en difficulté peut avoir des implications considérables. La valeur des propriétés dans le centre-ville de Chicago joue un rôle central dans la détermination du fardeau fiscal partagé par les résidents et les entreprises. Si Kaegi exclut les ventes en difficulté, d’autres propriétaires d’immeubles ou de logements pourraient être confrontés à des impôts plus élevés à un moment où ils se remettent encore de l’impact de la pandémie.
Compte tenu de l'histoire de la ville en matière d'impôts fonciers en hausse, l'évaluation du quartier commercial a un poids important. Les critiques affirment que malgré les conditions de marché difficiles causées par la pandémie, Kaegi a précédemment transféré davantage de charges fiscales foncières sur les propriétés commerciales. On ne sait donc pas s’il reconnaîtra la baisse drastique de la valeur des immeubles de bureaux du centre-ville. Cette situation a suscité l'attention et les inquiétudes, d'autant plus que des résidents et des entreprises de premier plan, comme le milliardaire Ken Griffin et son fonds spéculatif Citadel, ont choisi de s'installer dans d'autres villes offrant un environnement fiscal plus favorable, comme Miami.
Les difficultés de Chicago en matière d'immobilier commercial reflètent une tendance plus large qui touche les prêteurs du monde entier. Les prêteurs sont aux prises avec des pertes sur les prêts immobiliers en difficulté, en particulier dans le secteur des bureaux. Les ventes récentes ont encore accru le risque, car les prêteurs et les propriétaires pourraient désormais être confrontés à des valorisations qui ont considérablement changé depuis le début de la hausse des taux d’intérêt en 2022.
L'impact de ces défis dépasse le secteur de l'immobilier commercial. Les taux d'inoccupation du centre-ville de Chicago s'élevaient à 23. 5% à la fin de l’année dernière, bien loin du niveau de 13 d’avant la COVID-19. 1% en 2019, selon Cushman & Wakefield Plc. L’exclusion des facteurs de marché des évaluations foncières pourrait entraver davantage les efforts de redressement, affectant le quartier central des affaires, les corridors commerciaux du quartier et les petites entreprises de toute la ville. La Chambre de commerce de Chicagoland prévient qu'un changement notable dans le fardeau de l'impôt foncier sur les propriétaires de toute la ville pourrait se produire si les grands immeubles de bureaux sont évalués équitablement.
L'évaluateur du comté de Cook, Fritz Kaegi, reconnaît l'impact de la pandémie sur le marché, notant que les postes vacants de 20 % ou plus étaient déjà pris en compte dans les évaluations en 2021. Il s'attend à ce que des taux de vacance supplémentaires soient intégrés dans les évaluations en raison des développements récents. Cependant, il souligne également que les nouveaux bâtiments de trophées ont mieux résisté et que les taux de retour au bureau à Chicago dépassent ceux des côtes, à la traîne seulement derrière les grandes villes du Texas.
La question du fardeau fiscal s'étend aux propriétaires ainsi qu'aux propriétaires d'immeubles, qui ont connu des années d'augmentations consécutives de l'impôt foncier. La valeur totale des propriétés évaluées a augmenté de 31 % pour atteindre 47 milliards de dollars depuis 2018, principalement en raison des propriétés non résidentielles, selon le site Web de l'évaluateur du comté de Cook. Les évaluations immobilières sont essentielles à des fins budgétaires, permettant à des villes comme Chicago et d’autres comme New York et San Francisco de s’appuyer sur les prélèvements fiscaux du secteur immobilier commercial en expansion pour financer des services vitaux comme les écoles et la sécurité publique. À Chicago, les impôts fonciers contribuent également de manière significative au sous-financement des retraites.
Pour faire face à ces circonstances difficiles, le bureau de Kaegi prévoit de consulter les courtiers, les propriétaires et les locataires à la recherche de baux, ainsi que d'analyser les données sur les postes vacants, les loyers, les ratios de coûts et les prix de vente. Les évaluations foncières, réalisées tous les trois ans à Chicago, devraient être publiées plus tard cette année. Avec des attentes différentes entre les acheteurs et les vendeurs sur le marché actuel, déterminer la valeur réelle des bâtiments pose une énigme que les responsables doivent résoudre avec soin.