Problemy na rynku nieruchomości w centrum Chicago komplikują wycenę nieruchomości. Rynek nieruchomości w centrum Chicago w dalszym ciągu stoi przed wyzwaniami, co utrudnia urzędnikom określenie wartości nieruchomości w ramach pierwszego wymiaru podatku od nieruchomości od zakończenia pandemii. Na rynku będącym w stagnacji odnotowano minimalną liczbę transakcji – w ubiegłym roku właścicieli zmieniło mniej niż pięć dużych budynków biurowych. Niestety, według Stowarzyszenia Właścicieli i Menedżerów Budynków w Chicago, te ograniczone transakcje sprzedały się ze znacznymi stratami, sięgającymi od 50% do 90%. Tak niepewna sprzedaż utrudnia ustalenie cen, co skłoniło asesora hrabstwa Cook Fritza Kaegi do rozważenia pominięcia tych transakcji w swoich obliczeniach.
Jednak wykluczenie sprzedaży zagrożonej może mieć daleko idące konsekwencje. Wartość nieruchomości w centrum Chicago odgrywa kluczową rolę w określaniu obciążeń podatkowych dzielonych przez mieszkańców i przedsiębiorstwa. Jeśli Kaegi wykluczy sprzedaż z trudnościami, może to spowodować, że inni właściciele budynków lub lokali mieszkalnych staną w obliczu wyższych podatków w czasie, gdy nadal dochodzą do siebie po skutkach pandemii.
Biorąc pod uwagę historię gwałtownie rosnących podatków od nieruchomości, wycena dzielnicy handlowej ma ogromne znaczenie. Krytycy argumentują, że pomimo trudnych warunków rynkowych spowodowanych pandemią Kaegi już wcześniej przerzuciło większe obciążenia z tytułu podatku od nieruchomości na nieruchomości komercyjne. Nie jest zatem pewne, czy przyjmie do wiadomości drastyczny spadek wartości biurowców w centrum miasta. Sytuacja ta wzbudziła zainteresowanie i zaniepokojenie, zwłaszcza że wpływowi mieszkańcy i firmy, takie jak miliarder Ken Griffin i jego fundusz hedgingowy Citadel, zdecydowali się przenieść do innych miast o korzystniejszym otoczeniu podatkowym, takich jak Miami.
Problemy na rynku nieruchomości komercyjnych w Chicago odzwierciedlają szerszy trend wpływający na kredytodawców na całym świecie. Kredytodawcy borykają się ze stratami z tytułu zagrożonych kredytów na nieruchomości, szczególnie w sektorze biurowym. Niedawne sprzedaże jeszcze bardziej zwiększyły ryzyko, ponieważ kredytodawcy i właściciele mogą obecnie stanąć w obliczu wycen, które znacznie się zmieniły od czasu, gdy stopy procentowe zaczęły rosnąć w 2022 r.
Wpływ tych wyzwań wykracza poza sektor nieruchomości komercyjnych. Wskaźnik pustostanów w centrum Chicago wyniósł 23. na koniec ubiegłego roku wyniósł 5%, znacznie od poziomu 13, jaki wynosił przed pandemią Covid-19. Według Cushman & Wakefield Plc. Wykluczenie czynników rynkowych z oceny nieruchomości może jeszcze bardziej utrudnić wysiłki naprawcze, wpływając na centralną dzielnicę biznesową, sąsiednie korytarze handlowe i małe firmy w całym mieście. Izba Handlowa w Chicagoland ostrzega, że jeśli duże budynki biurowe będą oceniane sprawiedliwie, może nastąpić zauważalna zmiana ciężaru podatku od nieruchomości na właścicieli domów w całym mieście.
Asesor hrabstwa Cook, Fritz Kaegi, przyznaje, że pandemia ma wpływ na rynek, zauważając, że w ocenach w 2021 r. uwzględniono już wakaty na poziomie 20% lub więcej. Oczekuje, że w związku z ostatnimi wydarzeniami w ocenach zostaną uwzględnione dodatkowe wskaźniki pustostanów. Podkreśla jednak również, że nowsze budynki, w których znajdują się trofea, radzą sobie lepiej, a wskaźniki powrotu do biur w Chicago przewyższają te na wybrzeżach, pozostając jedynie w tyle za głównymi miastami Teksasu.
Problem obciążeń podatkowych dotyczy zarówno właścicieli domów, jak i właścicieli budynków, którzy od lat doświadczają nieprzerwanych podwyżek podatku od nieruchomości. Według strony internetowej Cook County Assessor, od 2018 roku całkowita szacowana wartość nieruchomości wzrosła o 31%, do 47 miliardów dolarów, głównie za sprawą nieruchomości niemieszkalnych. Wyceny nieruchomości mają kluczowe znaczenie dla celów budżetowych, ponieważ umożliwiają miastom takim jak Chicago i inne, takie jak Nowy Jork i San Francisco, korzystanie z podatków pobieranych od rozwijającego się sektora nieruchomości komercyjnych w celu finansowania kluczowych usług, takich jak szkoły i bezpieczeństwo publiczne. W Chicago podatki od nieruchomości również w znacznym stopniu przyczyniają się do poważnego niedofinansowania emerytur.
Aby poradzić sobie w tych trudnych okolicznościach, biuro Kaegi planuje konsultować się z brokerami, właścicielami i najemcami zainteresowanymi najmem, a także analizować dane dotyczące pustostanów, czynszów, wskaźników kosztów i cen sprzedaży. Oczekuje się, że wyceny nieruchomości, przeprowadzane co trzy lata w Chicago, zostaną opublikowane jeszcze w tym roku. Biorąc pod uwagę rozbieżne oczekiwania kupujących i sprzedających na obecnym rynku, określenie prawdziwej wartości budynków stwarza zagadkę, nad którą urzędnicy muszą uważnie się zastanowić.