ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในตัวเมืองชิคาโกที่ดิ้นรนดิ้นรนทำให้การประเมินราคาทรัพย์สินมีความซับซ้อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในตัวเมืองชิคาโกยังคงเผชิญกับความท้าทาย ทำให้เจ้าหน้าที่ประเมินมูลค่าทรัพย์สินในการประเมินภาษีทรัพย์สินครั้งแรกได้ยากนับตั้งแต่สิ้นสุดการแพร่ระบาด ตลาดที่ซบเซามีการทำธุรกรรมเพียงเล็กน้อย โดยมีการเปลี่ยนแปลงอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ไม่ถึงห้าแห่งในปีที่แล้ว น่าเสียดายที่ข้อตกลงที่จำกัดเหล่านี้ขายไปโดยขาดทุนอย่างมาก ตั้งแต่ 50% ถึง 90% ตามข้อมูลของสมาคมเจ้าของอาคารและผู้จัดการแห่งชิคาโก การขายที่ประสบปัญหาดังกล่าวกำลังสร้างอุปสรรคในการค้นหาราคา ทำให้ Fritz Kaegi ผู้ประเมินของ Cook County พิจารณาละเว้นธุรกรรมเหล่านี้จากการคำนวณของเขา
อย่างไรก็ตาม การยกเว้นการขายที่ประสบปัญหาอาจมีผลกระทบในวงกว้าง มูลค่าของทรัพย์สินในย่านใจกลางเมืองชิคาโกมีบทบาทสำคัญในการกำหนดภาระภาษีที่ผู้อยู่อาศัยและธุรกิจต่างๆ ร่วมกัน หาก Kaegi ยกเว้นการขายที่น่าตกตะลึง อาจส่งผลให้เจ้าของอาคารหรือที่อยู่อาศัยรายอื่นต้องเผชิญกับภาษีที่สูงขึ้นในช่วงเวลาที่พวกเขายังคงฟื้นตัวจากผลกระทบของการแพร่ระบาด
เมื่อพิจารณาจากประวัติภาษีทรัพย์สินที่สูงขึ้นของเมือง การประเมินมูลค่าของย่านการค้าจึงมีน้ำหนักอย่างมาก นักวิจารณ์แย้งว่าแม้จะมีสภาวะตลาดที่ท้าทายซึ่งเกิดจากการแพร่ระบาด แต่ก่อนหน้านี้ Kaegi ได้เปลี่ยนภาระภาษีทรัพย์สินไปยังอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มากขึ้น ดังนั้นจึงยังไม่ชัดเจนว่าเขาจะรับทราบถึงการลดลงอย่างมากของมูลค่าอาคารสำนักงานในใจกลางเมืองหรือไม่ สถานการณ์นี้ได้รับความสนใจและความกังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อผู้อยู่อาศัยและธุรกิจที่มีชื่อเสียงระดับสูง เช่น มหาเศรษฐีเคน กริฟฟิน และป้อมปราการ Citadel กองทุนเฮดจ์ฟันด์ของเขา ได้เลือกที่จะย้ายไปยังเมืองอื่นที่มีสภาพแวดล้อมด้านภาษีที่ดีกว่า เช่น ไมอามี
การต่อสู้ดิ้นรนด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในชิคาโกสะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มในวงกว้างที่ส่งผลกระทบต่อผู้ให้กู้ทั่วโลก ผู้ให้กู้ต้องเผชิญกับการขาดทุนจากสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ด้อยคุณภาพ โดยเฉพาะในภาคสำนักงาน ยอดขายล่าสุดได้เพิ่มความเสี่ยงมากขึ้น เนื่องจากผู้ให้กู้และเจ้าของอาจเผชิญกับการประเมินมูลค่าที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างมากนับตั้งแต่อัตราดอกเบี้ยเริ่มสูงขึ้นในปี 2565
ผลกระทบของความท้าทายเหล่านี้มีมากกว่าภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ อัตราตำแหน่งว่างในตัวเมืองชิคาโกอยู่ที่ 23 5% ณ สิ้นปีที่แล้ว ห่างไกลจากระดับก่อนโควิด-19 ที่ 13 1% ในปี 2562 ตามข้อมูลของ Cushman & Wakefield Plc. การยกเว้นปัจจัยด้านตลาดจากการประเมินอสังหาริมทรัพย์อาจขัดขวางความพยายามในการฟื้นตัว ซึ่งส่งผลกระทบต่อย่านศูนย์กลางธุรกิจ ทางเดินเชิงพาณิชย์ในบริเวณใกล้เคียง และธุรกิจขนาดเล็กทั่วเมือง หอการค้าชิคาโกแลนด์เตือนว่าการเปลี่ยนแปลงที่โดดเด่นในภาระภาษีทรัพย์สินสำหรับเจ้าของบ้านทั่วเมืองอาจเกิดขึ้นได้หากมีการประเมินอาคารสำนักงานขนาดใหญ่อย่างยุติธรรม
Fritz Kaegi ผู้ประเมินของ Cook County รับทราบถึงผลกระทบของการแพร่ระบาดในตลาด โดยสังเกตว่าตำแหน่งงานว่าง 20% ขึ้นไปได้รวมอยู่ในการประเมินในปี 2021 แล้ว เขาคาดหวังว่าอัตราตำแหน่งว่างเพิ่มเติมจะถูกรวมเข้าไปในการประเมินเนื่องจากการพัฒนาล่าสุด อย่างไรก็ตาม เขายังเน้นย้ำว่าอาคารถ้วยรางวัลใหม่ๆ มีอาการดีขึ้น และอัตราการกลับเข้ารับตำแหน่งในชิคาโกก็สูงกว่าอาคารตามชายฝั่ง โดยตามหลังเมืองใหญ่ๆ ในเท็กซัสเท่านั้น
ปัญหาภาระภาษีขยายไปถึงเจ้าของบ้านและเจ้าของอาคารที่ต้องเจอกับการขึ้นภาษีทรัพย์สินติดต่อกันหลายปี มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินทั้งหมดเพิ่มขึ้น 31% เป็น 47 พันล้านดอลลาร์ตั้งแต่ปี 2561 โดยได้แรงหนุนหลักจากทรัพย์สินที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ตามเว็บไซต์ของผู้ประเมิน Cook County การประเมินมูลค่าทรัพย์สินมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อจุดประสงค์ด้านงบประมาณ ทำให้เมืองต่างๆ เช่น ชิคาโกและเมืองอื่นๆ เช่น นิวยอร์กซิตี้และซานฟรานซิสโก สามารถพึ่งพาการจัดเก็บภาษีจากภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่กำลังขยายตัวเพื่อเป็นทุนสำหรับบริการที่สำคัญ เช่น โรงเรียนและความปลอดภัยสาธารณะ ในชิคาโก ภาษีทรัพย์สินมีส่วนสำคัญอย่างยิ่งต่อเงินบำนาญที่ได้รับเงินทุนไม่เพียงพออย่างร้ายแรง
เพื่อรับมือกับสถานการณ์ที่ท้าทายเหล่านี้ สำนักงานของ Kaegi วางแผนที่จะปรึกษากับนายหน้า เจ้าของ และผู้เช่าที่กำลังมองหาสัญญาเช่า รวมถึงวิเคราะห์ข้อมูลเกี่ยวกับตำแหน่งงานว่าง ค่าเช่า อัตราส่วนต้นทุน และราคาขาย การประเมินทรัพย์สินซึ่งดำเนินการทุกๆ 3 ปีในชิคาโก คาดว่าจะประกาศในปลายปีนี้ ด้วยความคาดหวังที่แตกต่างกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายในตลาดปัจจุบัน การกำหนดมูลค่าที่แท้จริงของอาคารทำให้เกิดปัญหาที่เจ้าหน้าที่จะต้องดำเนินการอย่างระมัดระวัง