Скрутний ринок нерухомості в центрі Чикаго ускладнює оцінку нерухомості. Ринок нерухомості в центрі Чикаго продовжує стикатися з проблемами, що ускладнює чиновникам визначення вартості нерухомості в першій оцінці податку на нерухомість після закінчення пандемії. Застійний ринок спостерігав мінімальну кількість транзакцій, минулого року менш ніж п’ять великих офісних будівель змінили власника. На жаль, ці обмежені угоди були продані зі значними збитками, коливаючись від 50% до 90%, згідно з Асоціацією власників і менеджерів будівель Чикаго. Такі проблемні продажі створюють перешкоди для виявлення ціни, що спонукає асесора округу Кук Фріца Кегі розглянути питання про виключення цих транзакцій зі своїх розрахунків.
Однак виключення проблемних продажів може мати далекосяжні наслідки. Вартість нерухомості в центрі Чикаго відіграє центральну роль у визначенні податкового тягаря, який поділяють мешканці та підприємства. Якщо Kaegi виключає проблемні продажі, це може призвести до того, що інші власники будівель або житла зіткнуться з вищими податками в той час, коли вони все ще оговтуються від наслідків пандемії.
Враховуючи історію стрімкого зростання податків на нерухомість у місті, оцінка комерційного району має значну вагу. Критики стверджують, що, незважаючи на складні ринкові умови, спричинені пандемією, Kaegi раніше переклав більший податковий тягар на комерційну нерухомість. Таким чином, залишається невідомим, чи визнає він різке падіння вартості офісних будівель у центрі міста. Ця ситуація привернула увагу та занепокоєння, особливо тому, що відомі жителі та компанії, такі як мільярдер Кен Гріффін та його хедж-фонд Citadel, вирішили переїхати в інші міста з більш сприятливим податковим середовищем, наприклад у Маямі.
Боротьба з комерційною нерухомістю в Чикаго відображає ширшу тенденцію, яка впливає на кредиторів у всьому світі. Кредитори борються зі збитками за кредитами на проблемну нерухомість, особливо в офісному секторі. Нещодавні продажі ще більше підвищили ризик, оскільки тепер кредитори та власники можуть зіткнутися з оцінками, які суттєво змінилися після того, як процентні ставки почали зростати у 2022 році.
Вплив цих проблем виходить за межі сектору комерційної власності. Рівень вакансій у центрі Чикаго становив 23. 5% на кінець минулого року, що далеко від рівня 13 до COVID-19. 1% у 2019 році, за даними Cushman & Wakefield Plc. Виключення ринкових факторів з оцінки майна може ще більше перешкодити зусиллям по відновленню, вплинувши на центральний діловий район, комерційні коридори по сусідству та малий бізнес у всьому місті. Торгівельна палата Чикаго попереджає, що значне перенесення тягаря податку на майно на власників будинків у всьому місті може статися, якщо великі офісні будівлі будуть оцінені справедливо.
Асесор округу Кук Фріц Кегі визнає вплив пандемії на ринок, зазначаючи, що 20% чи більше вакансій уже було враховано в оцінках у 2021 році. Він очікує, що додатковий рівень вакансій буде включено в оцінки через останні події. Однак він також підкреслює, що нові трофейні будівлі виявилися кращими, а показники повернення в офіси Чикаго перевищують показники на узбережжі, відстаючи лише від великих міст Техасу.
Проблема податкового тягаря поширюється як на власників будинків, так і на власників будинків, які протягом багатьох років поспіль підвищували податок на нерухомість. Згідно з даними на веб-сайті оцінювача округу Кук, з 2018 року загальна оціночна вартість нерухомості зросла на 31% до 47 мільярдів доларів, головним чином за рахунок нежитлової нерухомості. Оцінка нерухомості має вирішальне значення для бюджетних цілей, що дозволяє таким містам, як Чикаго та іншим, таким як Нью-Йорк і Сан-Франциско, покладатися на податкові збори від сектора комерційної нерухомості, що розширюється, для фінансування життєво важливих послуг, таких як школи та громадська безпека. У Чикаго податки на нерухомість також значною мірою спричиняють серйозне недофінансування пенсій.
Щоб впоратися з цими складними обставинами, офіс Kaegi планує консультуватися з брокерами, власниками та орендарями, які шукають оренду, а також аналізувати дані про вакантні місця, орендну плату, співвідношення витрат і ціни продажу. Очікується, що оцінка майна, яка проводиться кожні три роки в Чикаго, буде оприлюднена пізніше цього року. Зважаючи на різні очікування покупців і продавців на поточному ринку, визначення справжньої вартості будівель створює головоломку, в якій чиновники повинні ретельно орієнтуватися.