Chicago Şehir Merkezindeki Emlak Piyasasındaki Mücadele, Gayrimenkul Değerlemelerini Karmaşıklaştırıyor. Chicago şehir merkezindeki emlak piyasası zorluklarla karşılaşmaya devam ediyor ve bu durum yetkililerin salgının sona ermesinden bu yana ilk emlak vergisi değerlendirmesinde mülk değerlerini belirlemesini zorlaştırıyor. Durgun piyasada minimum düzeyde işlem görüldü ve geçen yıl beşten az büyük ofis binası el değiştirdi. Ne yazık ki, Chicago Bina Sahipleri ve Yöneticileri Birliği'ne göre bu sınırlı anlaşmalar %50 ila %90 arasında değişen önemli kayıplarla satıldı. Bu tür sıkıntılı satışlar fiyat keşfinde engeller yaratıyor ve Cook İlçesi Değerlendiricisi Fritz Kaegi'nin bu işlemleri hesaplamalarından çıkarmayı düşünmesine neden oluyor.
Ancak sıkıntılı satışları hariç tutmanın geniş kapsamlı sonuçları olabilir. Chicago'nun şehir merkezindeki mülklerin değeri, bölge sakinleri ve işletmeler tarafından paylaşılan vergi yükünün belirlenmesinde merkezi bir rol oynuyor. Kaegi'nin sıkıntılı satışları hariç tutması, diğer bina veya konut sahiplerinin henüz salgının etkisinden kurtulmaya çalışırken daha yüksek vergilerle karşı karşıya kalmasına neden olabilir.
Şehrin artan emlak vergileri geçmişi göz önüne alındığında, ticari bölgenin değerlemesi önemli bir ağırlık taşıyor. Eleştirmenler, salgının neden olduğu zorlu piyasa koşullarına rağmen Kaegi'nin daha önce ticari mülklere daha fazla emlak vergisi yükü yüklediğini savunuyor. Bu nedenle şehir merkezindeki ofis binalarının değerlerindeki sert düşüşü kabul edip etmeyeceği belirsizliğini koruyor. Bu durum, özellikle milyarder Ken Griffin ve hedge fonu Citadel gibi yüksek profilli sakinler ve işletmelerin Miami gibi daha uygun vergi ortamlarına sahip diğer şehirlere taşınmayı tercih etmesiyle dikkat ve endişe kazandı.
Chicago'nun ticari mülkiyet mücadeleleri, küresel olarak kredi verenleri etkileyen daha geniş bir eğilimi yansıtıyor. Kredi verenler, özellikle ofis sektöründe, sıkıntılı mülk kredilerinden kaynaklanan zararlarla boğuşuyor. Kredi verenler ve mal sahipleri, faiz oranlarının 2022'de artmaya başlamasından bu yana önemli ölçüde değişen değerlemelerle karşı karşıya kalabileceğinden, son satışlar riski daha da artırdı.
Bu zorlukların etkisi ticari emlak sektörünün ötesine geçiyor. Chicago şehir merkezindeki boşluk oranları 23'te kaldı. Geçen yılın sonunda %5, bu rakam, COVID-19 öncesi seviye olan 13'ten çok uzakta. Cushman & Wakefield Plc'ye göre 2019'da %1. Piyasa faktörlerinin mülk değerlendirmelerinden hariç tutulması, iyileştirme çabalarını daha da engelleyebilir ve merkezi iş bölgesini, mahalle ticari koridorlarını ve şehir çapındaki küçük işletmeleri etkileyebilir. Chicagoland Ticaret Odası, büyük ofis binalarının adil bir şekilde değerlendirilmesi halinde, şehirdeki ev sahiplerinin emlak vergisi yükünde kayda değer bir değişimin yaşanabileceği konusunda uyarıyor.
Cook İlçesi Değerlendiricisi Fritz Kaegi, salgının pazar üzerindeki etkisini kabul ederek %20 veya daha fazla boş kontenjanların 2021'deki değerlendirmelere zaten dahil edildiğini belirtti. Son gelişmeler nedeniyle değerlendirmelere ek boşluk oranlarının da dahil edilmesini bekliyor. Bununla birlikte, aynı zamanda yeni ödül binalarının daha iyi performans gösterdiğini ve Chicago'nun ofise dönüş oranlarının sahildeki oranları aştığını ve yalnızca Teksas'taki büyük şehirlerin gerisinde kaldığını da vurguluyor.
Vergi yükü sorunu, yıllarca art arda emlak vergisi artışları yaşayan bina sahiplerinin yanı sıra ev sahiplerini de etkiliyor. Cook County Değerlendiricisi'nin web sitesine göre, değerlendirilen toplam mülk değeri, esas olarak konut dışı mülklerin etkisiyle 2018'den bu yana %31 artarak 47 milyar dolara yükseldi. Mülk değerlemeleri bütçeleme amaçları açısından kritik öneme sahiptir; Chicago gibi şehirlerin ve New York City ve San Francisco gibi diğer şehirlerin, okullar ve kamu güvenliği gibi hayati hizmetleri finanse etmek için genişleyen ticari emlak sektöründen gelen vergi vergilerine güvenmelerini sağlar. Chicago'da emlak vergileri de ciddi şekilde yetersiz fonlanan emekli maaşlarına önemli ölçüde katkıda bulunuyor.
Bu zorlu koşulların üstesinden gelmek için Kaegi'nin ofisi, komisyonculara, mülk sahiplerine ve kiralama arayan kiracılara danışmayı ve ayrıca boş kontenjanlar, kiralar, maliyet oranları ve satış fiyatlarına ilişkin verileri analiz etmeyi planlıyor. Chicago'da her üç yılda bir yapılan mülk değerlendirmelerinin bu yılın sonlarında açıklanması bekleniyor. Mevcut pazarda alıcılar ve satıcılar arasındaki farklı beklentiler nedeniyle, binaların gerçek değerinin belirlenmesi, yetkililerin dikkatli bir şekilde çözmesi gereken bir bilmeceyi ortaya çıkarıyor.